Source : Article 31 de la loi de finance n°2017-1837 du 30 décembre 2017
Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) remplace l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui ne vise que le seul patrimoine immobilier des contribuables.
Certaines règles demeurent cependant inchangées :
Le fait générateur de l’impôt reste le 1er janvier de chaque année ;
Le barème précédemment applicable ;
Les redevables demeurent les personnes physiques qui possèdent à la date du fait générateur un patrimoine immobilier d’une valeur d’au moins 1 300 000 euros ;
L’abattement de 30 % sur la résidence principale du contribuable est maintenu.
Désormais, par principe tous biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par une personne physique entrent dans le champ d’application de l’IFI.
Sont ainsi assujettis à l’I.F.I les biens directement détenus par le contribuable mais également les titres de société à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société.
Sont cependant exclus de la base de l’imposition les biens immobiliers affectés à l’activité opérationnelle d’une société et détenus directement ou indirectement par la société.
Il est donc nécessaire, en cas de détention d’un actif immobilier par le biais d’une société, de « faire le tri » au sein de l’actif de la structure entre ce qui entre ou non dans la base imposable…
Cette opération s’avère d’autant plus délicate lorsque l’actif immobilier est détenu au sein d’une chaine de participations.
Pour déterminer la fraction de la valeur des titres représentatif des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société, il convient de calculer le ratio suivant :
Valeur vénale réelle de l’immobilier imposable détenu directement ou indirectement par la société
Valeur vénale réelle de l’ensemble de l’actif de la société
En cas de chaine de participations, il convient donc de rechercher le ratio immobilier applicable à chaque niveau de la chaine (sociétés, filiales, sous filiales) en commençant par le niveau le plus bas.
Au niveau de chaque société, il est nécessaire de :
1. Déterminer l’affectation des immeubles : sont ils dédiés à une activité opérationnelle ou non ;
2. Valoriser les immeubles dont l’affectation est non opérationnelle y compris les immeubles faisant l’objet d’un crédit bail immobilier. ;
3. Valoriser l’actif de la société à la valeur vénale ;
4. Valoriser les titres de la société ;
5. Calculer le ratio à partir des éléments 2 et 3 ;
6. Appliquer le coefficient dégagé à la valeur des titres de la société afin de déterminer la base taxable et ainsi de suite à chaque niveau de société.
Il est ainsi indispensable d’anticiper la première déclaration de l’IFI pour ne pas être pris de cours…
Caroline DEVE
Vivaldi-Avocats
