La Cour Administrative d’Appel de VERSAILLES rappelle, à l’occasion d’un contentieux, que la demande de report d’imposition de la plus-value nécessairement constatée lors de la levée d’option d’achat d’un immeuble en cours d’acquisition en crédit-bail, doit être expressément demandé à l’Administration Fiscale par le contribuable s’il veut en bénéficier.

Source :CAA VERSAILLES 09 février 2023 n° 20 VE 02908

I –

Le crédit preneur qui accepte, à l’échéance du contrat de crédit-bail, la promesse unilatérale de vente dont il est titulaire et ainsi lève l’option d’achat, devient propriétaire du bien dont il était, jusqu’à présent, le locataire, lequel est alors inscrit à son bilan aux rangs des actifs immobilisés.

Cette opération n’est pas neutre sur un plan fiscal puisque le régime de cette option aura pour effet de consacrer, d’un point de vue fiscal, le locataire comme étant propriétaire du bien dès la souscription du contrat de crédit-bail et donc, d’un point de vue fiscal, de procéder à l’amortissement de l’immeuble dans des conditions fiscalement moins avantageuses que celles dont il a pu bénéficier pendant toute la période de portage de l’acquisition de l’immeuble par le crédit-bail, en passant en charges la totalité des loyers.

Ainsi, les dispositions de l’article 239 sexies du CGI (SICOMI) et 239 sexies b du CGI (autres que SICOMI) exigent que le locataire réintègre une fraction des loyers versés en cours de contrat de crédit-bail lorsque le prix de la levée d’option est inférieur à la différence existante entre la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien depuis cette date.

Le crédit preneur est-il donc tenu de réintégrer dans les résultats de son entreprise afférents à l’exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle il a été titulaire du contrat et correspondant à cette différence diminuée du prix de cession de l’immeuble.

Il s’en déduit que l’opération de levée d’option a pour conséquence de créer une charge fiscale qui est susceptible d’être aménagée dans le temps, pour autant que le formalisme prévu par les textes soit respecter.

II –

A cet égard, l’article 93 quater IV du CGI prévoit un dispositif de report d’imposition de la plus-value constatée lors de la levée d’option d’achat d’un immeuble acquis en crédit-bail et précédemment donné en sous location. Pour autant, ce report constitue une simple faculté offerte au contribuable, il n’est donc applicable que sur demande expresse de sa part.

A défaut, l’intéressé est réputé avoir renoncé à cette faculté et avoir choisi l’application normale des règles de droit commun pour l’imposition de sa plus-value ou, le cas échéant, la fraction de la plus-value correspondant à ses droits dans la société.

Cependant, l’application du report est subordonnée à la condition que celui-ci soit demandé dans l’acte authentique constatant le transfert de propriété de l’immeuble suite à la levée d’option. Dans le cas de société de personnes ou assimilée, chacun des associés souhaitant bénéficier du report d’imposition doit en faire la demande dans l’acte.

Cela résulte notamment de la lecture de l’article 41 novovicies de l’annexe 3 du CGI qui dispose :

« I. – Pour l’application du IV de l’article 93 quater du Code Général des Impôts, la demande de report d’imposition de la plus-value doit être formulée par les nouveaux propriétaires ou, si le propriétaire des immeubles est une société mentionnée à l’article 8 du Code Général des Impôts, par ceux des associés qui entendent bénéficier du report d’imposition de la plus-value imposable à leur nom.

II. – Les nouveaux propriétaires ou, le cas échéant, les associés qui entendent bénéficier du report d’imposition doivent indiquer sur la déclaration prévue à l’article 97 du Code Général des Impôts le montant de la plus-value dont le report est demandé. Ils joignent à cette déclaration :

a) Une note annexe dans laquelle sont indiqués le nom ou la raison sociale et l’adresse des parties à l’acte, le lieu de situation de l’immeuble, objet du transfert de propriété, la date du transfert ainsi que le montant de la plus-value dont le report d’imposition est demandé ;

b) Un extrait ou une copie de l’acte comportant la demande de report d’imposition de la plus-value ».

Notre nouveau propriétaire malheureux essayait, dans le cadre de l’Arrêt commenté, de défendre l’acte notarié, ainsi rédigé :

« Chacun des associés de la SCI G déclare avoir pris connaissance des dispositions de l’annexe 31-1 de la loi n°94-126 du 11 février 1994 (article 93 quater IV du CGI) lui permettant de reporter la plus-value consécutive à son changement de régime fiscal (passage du régime BNC au régime des revenus fonciers) entraîné par la présente levée d’option ».

Pour la Cour cette mention ne saurait être regardée comme valant demande de report de l’imposition dans les conditions prévues par l’article 93 quater-1 du CGI précité.

Une attention particulière devra donc être portée sur la formulation de l’acte authentique constatant la levée d’option et transférant la propriété de l’immeuble.