Dans un arrêt quoi qu’inédit, la Cour de cassation s’interroge sur les limites d’une clause de garantie solidaire  relative au paiement des loyers : Dès lors que le cessionnaire est placée en liquidation judiciaire, et que le bail est résilié…. quand prend fin ladite solidarité ?

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 septembre 2022, 21-22.377, Inédit

Une SCI donne à bail son local à usage commercial. Le bail signé entre les parties, prévoyait qu’en cas de cession de celui-ci, le preneur devait s’obliger à rester garant solidaire et responsable avec son cessionnaire du paiement des loyers pour la période restant à courir de la location.

Suites à des difficultés de paiement des loyers, les parties ont signé un protocole d’accord complémentaire lequel prévoyait, en contrepartie d’une diminution du loyer, un engagement du preneur à ne pas donner congé pour les trois prochaines années, de sorte qu’il soit obligé de payer trois années supplémentaires de loyers.

Mais la situation est bousculée soudainement lorsque….le fonds de commerce est cédé quelques années plus tard, et que le cessionnaire finit par être placé en liquidation judiciaire.

Quid de l’étendue de la solidarité mise à la charge de la société cédante du fonds de commerce ?

Evidemment la bailleresse a assigné la société cédante du fonds en paiement des loyers convenus pour les trois années prévues dans le protocole d’accord.

Condamnée à payer par les juges du fond, la défenderesse leur en fait grief, et se pourvoit en cassation au motif que  «  la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée ». Elle affirmait alors que « l’engagement solidaire souscrit pas un preneur au paiement des loyers dus par le cessionnaire, en cas de cession du droit au bail, ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail par le cessionnaire ».

Ainsi, dès lors que la société cessionnaire avait résilié de manière anticipée le bail, elle n’était selon elle, plus redevable de loyers à payer, de sorte que la solidarité ne pouvait plus s’appliquer. La Cour de cassation interrogée sur la question, décide de censurer ses collègues du fond, et considère qu’en l’absence de stipulation expresse contraire, la solidarité ne pouvait s’appliquer qu’aux loyers impayés à la date de la résiliation du bail, lesquels prennent nécessairement fin à la résiliation anticipée.

Elle écarte donc le protocole d’accord conclu entre les parties, considérant que les loyers n’avaient pas être payés sur les mois restant, compte tenu du bail d’ores et déjà résilié. La solidarité du cédant d’un fonds de commerce s’arrête donc bien aux loyers impayés par le cessionnaire, mais pas davantage.

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