SOURCE : Cass.3^ème Civ., 15 janvier 2015, n°14-11.019

C’est ce que précise la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision, publiée au bulletin, comme suit :

« (…)

Attendu, selon l’arrêt attaqué…, que, négociateur d’une promesse synallagmatique de vente d’immeuble consentie à Mme X… et M.Y… (les consorts X…-Y…) à un prix plus avantageux que celui notifié dans le congé pour vendre, préalablement délivré à Mme Z…, alors locataire des lieux, M.A…, notaire, a notifié à celle-ci une nouvelle offre qu’elle a acceptée, le 31 juillet 2009, en annonçant son intention de recourir à un prêt ; que le 3 décembre suivant, alors que le délai de réalisation de la vente prescrit par l’article 15,II, alinéa 5, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 était expiré, le notaire a instrumenté la vente au profit de Mme Z… qui a revendu l’immeuble immédiatement ; qu’invoquant une fraude à leurs droits, les consorts X…-Y… ont assigné M.A…, notamment, en dommages-intérêts ;

Attendu que les consorts X…-Y… font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen : (…)

Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l’acceptation de l’offre de vente qu’édicte l’article 15,II, alinéa 5, de la loi du 6 juillet 1989, la cour d’appel en a exactement déduit que le notaire n’avait, en instrumentant l’acte de vente requis par la bailleur après l’expiration du délai que sanctionne cette nullité relative, manqué à aucune de ses obligations professionnelles envers les consorts X…-Y… évincés de la vente per l’exercice du droit de préemption du locataire ; que le moyen n’est fondé en aucune de ses branches ;… »

Lorsque le preneur préempte, il doit réaliser l’acte définitif de vente dans un délai de deux mois, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt.

Ces délais courent à compter de l’envoi de la lettre d’acceptation.

Passé ce délai, l’acceptation est nulle de plein droit en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant d’une nullité relative, seul le bailleur peut l’invoquer. Le fait que le texte précise qu’elle est encourue de plein droit, signifie juste que si le bailleur décide de s’en prévaloir, le juge devra la prononcer.

Si le bailleur ne l’invoque pas, l’acte peut être régulièrement passé avec le locataire.

Kathia BEULQUE

Vivaldi-Avocats