Bail commercial, clause d’indexation réputée non écrite : mécanisme de la sanction

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

SOURCE : Cass. civ 3ème, 17 février 2022, n°20-20463, Inédit

I –

Après avoir jugé, dans un arrêt ayant fait les honneurs d’une publication au Bulletin[1] (et d’un commentaire CHRONOS), que la présence dans un contrat de bail d’une clause d’indexation stipulée comme étant « une condition essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n’aurait pas contracté », était insuffisante à caractériser l’indivisibilité d’une clause, rappelant à nouveau que seule la stipulation prohibée devait être réputée non écrite, la même troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt non publié cette fois-ci, mais tout aussi important en pratique, que : « seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite ».

Les lecteurs habitués de CHRONOS sont désormais coutumiers des faits de l’espèce : Une SCI a donné en location à une société des locaux à usage commercial. Le contrat comporte une clause d’indexation du loyer stipulant que celle-ci, s’opérant au 1er janvier de chaque année, jouera à la hausse comme à la baisse sans pouvoir ramener le loyer en dessous du loyer de base. Le locataire assigne le bailleur aux fins de voir déclarer la clause d’indexation réputée non écrite.

Nous sommes une fois de plus dans un contentieux d’opportunité.

II –

Le bailleur fait grief à l’arrêt de déclarer non écrite la clause d’indexation, alors que :

Que la clause d’un contrat à exécution successive, tel un bail commercial, qui prévoit une prise en compte d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision n’est pas frappée de nullité, mais simplement réputée non écrite, de sorte que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée doit être retranchée de la clause d’indexation qui perdure pour le surplus (…) ;

Qu’en tout état de cause, seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée entre la période de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre chaque révision est réputée non écrite, et non l’entière clause d’indexation ; qu’en décidant au contraire d’annuler les clauses régissant l’indexation du loyer dans leur intégralité, déduite d’une stipulation du bail énonçant que « la clause d’indexation annuelle du loyer constitue une clause essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n’aurait pas contracté », ne pouvait justifier l’indivisibilité de la clause.

III – 

Dans l’arrêt commenté, deux enseignements principaux bien connus désormais depuis l’arrêt du 12 janvier 2022, se dégagent :

Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision (alinéa 2 de l’article L112-1 du Code monétaire et financier). Autrement dit, seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause entière ;

La stipulation selon laquelle : « la clause d’indexation annuelle du loyer constitue une clause essentielle et déterminante selon laquelle le bailleur n’aurait pas contracté » ne saurait justifier l’indivisibilité de la clause.

Cet arrêt n’est que le prolongement de l’arrêt commenté du 12 janvier 2022, publié au Bulletin.

[1] Cass. civ 3ème, 12 janvier 2022, n°21-11169, FS – PB

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