Manquements au CCMI et principe de proportionnalité des réparations

Kathia BEULQUE
Kathia BEULQUE  - Avocat associée

Source : Cass.3ème Civ., 17 novembre 2021, n°20-17.218

C’est ce que précise la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation dans cette décision, publiée au bulletin, comme suit :

« …

Faits et procédure

 

1. Selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 20 février 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 17 janvier 2019, pourvois n° 17-27.185 et 17-20.616), M. [X] a conclu des contrats de construction de maison individuelle avec fourniture du plan avec la société Maison CBL (la société CBL).

 

2. Une garantie de livraison a été souscrite auprès de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (la société CGI BAT).

 

3. Se plaignant de l’inachèvement des maisons, M. [X] a obtenu, par jugement du 21 juillet 2008, la condamnation de la société CBL à faire exécuter les travaux nécessaires pour livrer les maisons en état d’achèvement au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

 

4. Une décision du 19 janvier 2009 a condamné la société CGI BAT à faire terminer les travaux en vue de la livraison, y compris les réparations ordonnées par le jugement du 21 juillet 2008.

 

5. Après une expertise ordonnée le 27 février 2012, M. [X] a, de nouveau, assigné la société CGI BAT en demandant la « déconstruction-reconstruction » des maisons et la réalisation des travaux nécessaires à la livraison de maisons strictement conformes aux stipulations contractuelles.

 

Examen des moyens

 

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, et le second moyen, ci-après annexés

 

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

 

Sur le premier moyen, pris en ses première, cinquième, sixième, septième et huitième branches

 

Enoncé du moyen

 

7. M. [X] fait grief à l’arrêt de rejeter la demande de déconstruction-reconstruction des maisons et de condamnation de la CGI BAT à faire achever et livrer des maisons strictement conformes aux contrats, plans et notices descriptives, alors :

 

« 1°/ que le contrat oblige les parties ; qu’à l’appui de sa demande de démolition et de reconstruction, M. [X] indiquait que les maisons, sur plusieurs points, ne correspondaient pas à ce qui avait été prévu au contrat de construction ; qu’en retenant qu’« il convient donc d’examiner la réalité et la gravité des non-conformités invoquées par M. [X] pour déterminer si, en raison de leur caractère substantiel, elles rendent les maisons impropres à leur utilisation », la cour d’appel, qui s’est déterminée au regard de l’utilisation des maisons et non au regard de leur conformité aux stipulations contractuelles, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil dans leur rédaction applicable ;

 

5°/ que pour rejeter la demande relative à l’absence d’arase, la cour d’appel a estimé qu’elle ne présentait pas de caractère substantiel ; qu’elle n’a ce faisant pas tiré les conséquences de ses propres constatations, dont il résultait que le contrat prévoyait une arase et que cette arase n’avait pas été réalisée ; qu’elle a violé l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

 

6°/ qu”en retenant, pour rejeter la demande de M. [X] en démolition et reconstruction des immeubles, que les non-conformités résultant de l’absence de construction sur terre-plein ne pouvaient être retenues dès lors qu’elles ne compromettaient pas l’utilisation des ouvrages, la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant en se déterminant au regard de l’utilisation des maisons et non au regard de leur conformité aux stipulations contractuelles, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil dans leur rédaction applicable ;

 

7° / que la cour d’appel a constaté que la villa n° 1 était encaissée de 10 cm de plus au regard de ce qui était convenu au contrat et que des pompes de relevage, non prévues, avaient dues être installées pour évacuer les eaux qui ne pouvaient, en raison du défaut d’altimétrie, s’écouler par gravitation ; qu’en rejetant la non-conformité tiré du défaut d’altimétrie, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, et a violé l’article 1184 du code civil ;

 

8°/ que le défaut d’altimétrie, rendant nécessaire l’installation de pompes de relevage pour évacuer les eaux, justifie la démolition de la maison mal implantée pour la reconstruire selon ce qui était prévu au contrat ; qu’il en va de même de la construction sur vide sanitaire quand une construction sur terre-plein avait été prévue et de l’absence du chaînage horizontal convenu ; qu’en retenant que ces non-conformités n’étaient pas d’une gravité suffisante pour justifier la démolition des maisons, la cour d’appel a violé le principe de proportionnalité. »

 

Réponse de la Cour

 

8. La cour d’appel a constaté que, si l’arase étanche était prévue au contrat, les injections périphériques qu’avaient préconisées l’expert avaient été réalisées pour remédier aux risques de remontée d’humidité du sol par capillarité et qu’aucune trace d’humidité n’avait été relevée au sol ou sur les parois.

 

9. Elle a relevé que, si l’expert avait mentionné que la dalle de la villa n° A était encaissée de dix centimètres environ par rapport à ce qui avait été projeté, le contrat prévoyait que l’installation d’une pompe de relevage pourrait être nécessaire et que, dans ce cas, un avenant devrait être proposé au maître de l’ouvrage pour déterminer la plus-value en résultant. Elle a ajouté que, s’il n’était pas justifié de la signature de cet avenant, les pompes de relevage avaient effectivement été installées et qu’il n’était pas démontré qu’elles n’étaient pas en état de marche en raison d’un problème de conformité électrique.

 

10. Ayant déduit de ces constatations et énonciations que les non-conformités invoquées par M. [X] étaient soit non établies, soit dénuées de gravité, et que le respect des règles de l’art et de la réglementation en vigueur était assuré après réalisation des travaux ordonnés, la cour d’appel, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants tirés de l’appréciation des obligations du garant de livraison par rapport à la notion d’achèvement de l’article R. 261-1, alinéa 1er, du code de la construction et de l’habitation, a pu en déduire que la demande tendant à la démolition et à la reconstruction des maisons, qui se heurtait au principe de proportionnalité des réparations au regard de l’absence de conséquences dommageables des non-conformités constatées, devait être rejetée.

 

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

 

PAR CES MOTIFS, la Cour :

 

REJETTE le pourvoi ;… »

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