Source : 3ème civ, 8 Juillet 2015 – n° 14-12.995 – JurisData : 2015-016811
Un particulier a acquis par adjudication, suivant jugement du 29 mars 2007, des lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Des travaux de réhabilitation avaient été décidés par l’assemblée générale du 16 décembre 2005, qui avait fixé un calendrier d’appels de fonds modifié successivement par les assemblées générales des 4 décembre 2006 et 7 décembre 2007, cette dernière ayant prévu le règlement du solde par trois appels de fonds en janvier, mars et juin 2008.
Le syndicat des copropriétaires a assigné l’acquéreur des lots en paiement d’un arriéré de charges pour la période du 20 septembre 2007 au 1er janvier 2012.
Pour condamner l’acquéreur à payer au syndicat des copropriétaires le montant des charges de copropriété échues entre le 20 septembre 2007 et le 1er janvier 2012, la cour d’appel de PARIS retient que la nouvelle copropriétaire est irrecevable à contester l’assemblée générale du 7 décembre 2007 dans la mesure où elle n’était pas connue du syndic puisque la mutation des lots ne lui avait pas été notifiée dans les formes requises par l’article 6 du décret du 17 mars 1967 , en sorte qu’elle n’avait pas à être convoquée. Que le calendrier des appels de fonds avait été modifié une première fois lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2006 puis une seconde fois lors de l’assemblée générale du 7 décembre 2007 qui avait décidé de lancer trois appels de fonds fin janvier, fin mars et fin juin 2008, et que la date à laquelle la créance du syndicat devient liquide et exigible étant celle à laquelle l’appel de fonds est adressé aux copropriétaires, la copropriétaire était consécutivement redevable des sommes appelées postérieurement à son acquisition, peu important que les dates initiales d’exigibilité fixées antérieurement à cette acquisition aient été modifiées.
La Cour d’appel considère donc que le particulier est irrecevable à contester l’assemblée générale du 7 décembre 2007 dans la mesure où il n’était pas connu du syndic puisque la mutation des lots ne lui avait pas été notifiée dans les formes requises par l’article 6 du décret du 17 mars 1967.
Cette décision est censurée par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa des dispositions des articles 6 et 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle applique, en toute logique, le concept binaire TOR :
« Qu’en statuant ainsi, tout en retenant qu’à défaut de notification au syndic de la mutation intervenue, le transfert de propriété n’était pas opposable au syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 7 décembre 2007, et en constatant que le vendeur avait été condamné à payer les charges de copropriété jusqu’au 29 septembre 2008, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ».
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, qui oppose à l’acquéreur l’inopposabilité du transfert de propriété intervenu à défaut de notification de la mutation, ne peut lui réclamer le paiement des charges de copropriété.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
