Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 1er juillet 2021 n° 19LY03338
L’usufruitier bénéficie du droit d’utiliser ou de louer le bien et d’en percevoir les fruits. Il est toutefois possible d’abandonner l’usufruit en signant un acte de renonciation devant le notaire.
Ainsi, par principe, lorsqu’un bien immobilier démembré fait l’objet d’une location, les revenus y afférents sont à la disposition de l’usufruitier et imposables entre ses mains dans la catégorie des revenus fonciers.
Par ailleurs, un bailleur dispose de la faculté de renoncer à l’encaissement de loyers. Dans ce cas, les loyers non perçus devront toutefois être compris dans l’assiette taxable puisqu’ils peuvent être constitutifs d’un acte de disposition ou d’une libéralité au bénéfice du preneur.
Quant au nu-propriétaire, s’il perçoit des profits des biens démembrés, ceux-ci seront imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.
En l’espèce, l’usufruitier avait abandonné les loyers au profit du nu-propriétaire. Ce dernier avait donc déclaré ces sommes dans la catégorie des revenus fonciers en déduisant les dépenses de travaux réalisés sur le bien.
Or, les juges confirment la position de l’administration fiscale en jugeant que la perception des loyers par le nu-propriétaire au lieu de l’usufruitier ne suffit pas à elle-seule à caractériser l’abandon d’usufruit. De ce fait, les loyers perçus par le nu-propriétaire doivent être assimilés à une libéralité imposable dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux, et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Du fait de l’imposition dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux, l’administration fiscale refuse également la déduction des dépenses de travaux.
Dès lors que l’immeuble ne génère pas un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers pour le nu-propriétaire, les juges confirment la position de l’administration et rejettent la prise en compte de ces dépenses du bénéfice imposable.
Dans ce même arrêt, les juges rappellent que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. En effet, seules sont déductibles les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration.
