SOURCE : 3ème civ, 14 janvier 2016, n°14-24681, FS – P+B
Le sujet a été amplement abordé sur Vivaldi Chronos[1] : La clause d’indexation à base fixe créant une « distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions » est réputée non écrite.
Un preneur avait ainsi contesté la validité d’une clause d’indexation ci-après reproduite in extenso :
« Le loyer de base sera ajusté automatiquement pour chaque période annuelle en fonction des variations de l’ICC ; que pour l’application de la clause d’échelle mobile, l’indice de base sera l’indice mentionné aux conditions particulières et les révisions seront opérées chaque année successive à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, sur la base de l’indice du même trimestre ; (…) que les indices de comparaison seront relevés selon une périodicité annuelle, conformément à l’article 10 de la loi du 29 décembre 1977 (article L 112-2 du code monétaire et financier) ; qu’en conséquence, le premier indice de comparaison sera le premier indice anniversaire de l’indice de base et les indices de comparaison successifs seront séparés les uns des autres d’une période de variation d’un an, la présente clause d’échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision »
Les premiers juges avaient relevé une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions. En effet, en raison de la baisse de la valeur de l’indice, le loyer était maintenu à un montant supérieur à celui résultant de la variation de l’indice. En d’autres termes :
« si la variation de l’indice n’avait pas été limitée aux seuls cas de variation à la hausse, le montant du loyer aurait été le suivant : au 1er décembre 2008 45.735 x 1562 / 1163 = 61.425,68 euros au 1er décembre 2009 45.735 x 1498 / 1163 = 58.908,88 euros au 1er décembre 2010 45.735 x 1517 / 1163 = 59.656,06 euros »
Or,
« le locataire s’est trouvé amené à acquitter à compter de décembre 2009 et jusqu’au 1er décembre 2010 un loyer de 61.425,68 euros ne respectant pas la variation automatique et effective du paramètre choisi exigée par l’article L 112-1 du code monétaire et financier mais se référant à un indice remontant à plus d’une année, à savoir celui applicable en décembre 2008 »
Et la Cour d’appel de Paris, se conformant à sa jurisprudence[2], a abondé en ce sens dans son arrêt du 2 juillet 2014. Elle ajoute que la variabilité à la hausse est indivisible de la clause qui doit être réputée non écrite dans son ensemble, et non sur cette seule stipulation. Conséquemment, le bailleur est condamné, non pas à appliquer la clause d’indexation à la baisse et restituer le trop perçu, mais à rembourser l’intégralité de la différence entre le montant des loyers perçus et le montant des loyers tels qu’ils auraient été appelés sans l’application de la clause d’indexation.
A l’appui de son pourvoi, le bailleur rappelait de façon pertinente que ne sont pas réputées non écrites par le Code monétaire et financier les clauses instituant des variations indiciaires sur une période inférieure à celle entre deux révisions. En effet, selon l’article L112-1 du CMF :
« Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »
En effet, le lecteur attentif aura relevé la particularité de la rédaction de la clause d’indexation, qui n’est pas une clause « classique » ayant pour objet de faire évoluer le loyer lorsque l’indice de référence évolue à la hausse : une telle stipulation conduit nécessairement à une distorsion lorsque l’indice de référence évolue négativement puis positivement.
Tel n’est pas le cas de la clause litigieuse, qui prévoyait que le loyer n’évoluait que si l’application de la clause d’indexation litigieuse conduisait à une augmentation. En d’autres termes, la clause ne faisait pas référence à un indice évoluant à la hausse, mais à un loyer évoluant à la hausse.
L’interprétation par le bailleur de la clause d’indexation était qu’elle ne recevait aucune application lorsque le loyer évoluait à la baisse, de sorte que cette clause n’encourrait aucun grief.
Cette argumentation est balayée par la Cour de cassation aux termes d’un conclusif particulièrement motivé :
« Mais attendu, d’une part, qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ; qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, la cour d’appel, qui a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;»
Une argumentation plus habile du Bailleur, distinguant virtuellement l’application de la clause d’indexation et le loyer obtenu, c’est-à-dire consistant à considérer que la clause d’indexation fonctionne automatiquement à la hausse comme à la baisse, mais que le loyer obtenu est virtuellement porté, pendant l’année, au montant du dernier loyer payé, n’aurait sans doute pas d’avantage permis l’admission du pourvoi, tant la position de la Cour de cassation semble ferme sur ce point : la clause faussant le jeu normal de l’indexation n’est pas valable[3].
Exit donc également les clauses d’indexation dont l’indice de base est l’indice de référence de l’année précédente (clause à indice de base non fixe), prévoyant une évolution uniquement à la hausse.
Si la Haute juridiction n’admettra à l’avenir aucune stipulation contrevenant au jeu normal de l’indexation, elle indique toutefois aux juges du fond dans le second paragraphe de son conclusif qu’elle admettra toute décision tendant au maintien de la validité de clauses d’indexation qui pourront se voir amputées de la stipulation litigieuse :
« Attendu, d’autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d’appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l’exclusion d’un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l’indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite ; »
En d’autres termes, si la Cour d’appel de Paris avait souverainement estimé que la stipulation « la présente clause d’échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision » pouvait être extraite sans dommage de la clause d’indexation, qui se retrouvait dès lors valable, sa décision n’aurait pas été censurée. Mais quelle juridiction s’engagerait dans cette voie ?
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] Cf notamment nos articles :
Validité de la clause d’indexation à indice de base fixe du 18 décembre 2014
Clause d’indexation du loyer à indice de base fixe…suite du 9 septembre 2014
Les conditions de validité de la clause d’échelle mobile
[2] CA Paris, Pôle 5 CH 3, 12 juin 2013, N°11/12178
[3] ce qui conduira la Cour d’appel de DOUAI à réviser sa position : CA DOUAI, ch2 sect2, 21 janvier 2010, n°08/08568
