Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 23-18.899, Inédit
La clause d’exonération de garantie des vices cachés ne protège pas un vendeur qui avait connaissance des défauts du bien vendu. Par ailleurs, l’agent immobilier chargé de la transaction doit vérifier la véracité des déclarations du vendeur, notamment lorsqu’elles portent sur l’entretien d’éléments essentiels tels que la toiture.
1. Exclusion de la clause d’exonération pour le vendeur connaissant le vice
Dans cette affaire, une propriétaire a vendu une maison à un couple par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Les acquéreurs ont découvert plusieurs désordres significatifs, principalement au niveau de la toiture, et ont assigné la venderesse et le mandataire pour obtenir réparation.
La cour d’appel avait rejeté les demandes en considérant que la venderesse n’avait pu connaître le défaut de pente de la toiture, que ce défaut n’était perceptible qu’à un professionnel, et que l’état général de vétusté ne constituait pas un vice caché. La clause d’exonération de garantie stipulant que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit » semblait exclure toute responsabilité.
La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que, selon l’article 1643 du code civil, un vendeur ne peut se prévaloir d’une clause d’exonération s’il connaissait le vice. En l’espèce, les acquéreurs soutenaient que la venderesse avait été alertée par un couvreur sur la nécessité de réfection totale de la toiture après un dégât des eaux en 2011. La cour d’appel n’ayant pas recherché si la venderesse avait effectivement été informée de ces désordres, sa décision est privée de base légale.
Cette solution confirme une jurisprudence constante : la connaissance effective du vice par le vendeur, même non professionnel, suffit à écarter la clause d’exonération (Cass. 3e civ., 28 mars 2007, n° 06-12.299 ; Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-15.356). Les juridictions du fond doivent procéder à une analyse concrète des circonstances, notamment des interventions antérieures de professionnels, pour déterminer la conscience du défaut par le vendeur. La décision souligne l’exigence de transparence contractuelle et le devoir de loyauté envers l’acquéreur.
2. Obligation de vérification et d’information de l’agent immobilier
Le second point portait sur la responsabilité de l’agent immobilier. La venderesse avait déclaré que la toiture était contrôlée tous les deux ans. La cour d’appel avait estimé que le mandataire n’avait pas à vérifier l’historique complet des travaux depuis 1988, mais seulement à contrôler la conformité des diagnostics techniques et énergétiques obligatoires (CA Reims, 23 mai 2023, n° 21/01845).
La Cour de cassation censure également cette position. Elle rappelle que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs. Cette obligation implique de vérifier la véracité des déclarations du vendeur lorsqu’elles concernent des éléments essentiels du bien, ici l’entretien régulier de la toiture. En négligeant cette vérification, l’agent immobilier a manqué à son devoir et a privé les acquéreurs d’une information essentielle pour décider de l’achat ou négocier le prix.
La jurisprudence précise que même lorsqu’un agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment, il doit attirer l’attention de l’acquéreur sur les points délicats ou incertains et vérifier les déclarations concernant l’état matériel du bien (Cass. 3e civ., 21 janv. 2015, n° 13-17.982). À défaut, sa responsabilité contractuelle peut être engagée (art. 1231-1 C. civ., ancien art. 1147).
Cette décision renforce l’exigence de vérification active et de conseil précis par le mandataire immobilier, notamment sur :
- l’état général et l’entretien d’éléments essentiels (toiture, gros œuvre, installations techniques) ;
- les travaux antérieurs et les sinistres passés ;
- la conformité des déclarations du vendeur aux diagnostics fournis.
En conclusion, cette affaire illustre deux principes majeurs :
- La clause d’exonération des vices cachés ne protège pas un vendeur averti du défaut.
- L’agent immobilier doit vérifier activement la véracité des déclarations du vendeur sur des éléments essentiels, sous peine d’engager sa responsabilité.
Ces principes s’inscrivent dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation, qui exige transparence, loyauté et diligence dans la transaction immobilière.
