Aux termes d’un arrêt rendu le 25 janvier 2024, la troisième chambre civile rappelle le principe selon lequel la mise en demeure préalable adressée au preneur, d’avoir à cesser son manquement à ses obligations nées du bail, peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement pour motif grave et légitime.
SOURCE : Cass. civ 3ème, 25 janvier 2024, n°17-31538, Inédit
Aux termes d’un arrêt rendu le 25 janvier 2024, la Cour de cassation rappelle le principe déjà bien établi, selon lequel l’acte de refus de renouvellement pour motif grave et légitime, et la mise en demeure préalable prévue par l’article L145-17 du Code de commerce, peuvent être délivrés concomitamment[1].
Pour mémoire, il est rappelé les dispositions de l’article L145-17 du Code de commerce :
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (…) ».
La mise en demeure préalable a pour objet de permettre au locataire de mettre fin au manquement qui lui est reproché dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance. Elle suppose donc que l’infraction reprochée au locataire soit susceptible de cesser ou d’être réparée dans cet intervalle.
La mise en demeure, ayant pour objet d’ouvrir au bailleur la possibilité d’invoquer un motif grave et légitime si elle n’est pas suivie d’effet, est en principe, préalable à l’acte de refus du renouvellement.
Mais elle peut être concomitante, délivrée le même jour que le refus du renouvellement (cf supra), par acte unique ou par exploit séparé[2].
Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les bailleurs en se retranchant derrière le pouvoir d’appréciation souverain des juges du fond quant à la vérification de la réunion des conditions d’application de l’article L145-17 du Code de commerce précitées.
Les infractions reprochées au locataire n’étant pas constituées, ou du moins suffisamment graves, les bailleurs étaient donc tenus de verser au locataire évincé une indemnité d’éviction.
[1] En ce sens, Cass. civ 3ème, 5 mai 1999, n°97-15484, FS – PB ou encore Cass. civ 3ème, 16 décembre 1987, n°86-16189, FS – PB
[2] En ce sens, Cass. civ 3ème, 21 mai 1973, n°71-13742, FS – PB
