Dans son arrêt inédit du 15 juin 2023, la troisième chambre civile rappelle le principe fondamental du droit au maintien dans les lieux du locataire évincé jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction, et le paiement corrélatif au bailleur d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond sauf convention contraire, à la valeur locative des locaux.
SOURCE : Cass. civ 3ème, 15 juin 2023, n°22-13376, Inédit
A la base de ce contentieux soumis à la censure de la Haute juridiction, un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré par le bailleur de locaux à usage de résidence universitaire.
La société a assigné son bailleur en contestation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction.
Une décision de Cour d’appel a écarté l’existence de motifs graves et légitimes de refus de renouvellement, et a ordonné une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.
En cours d’instance, le locataire a quitté les lieux.
Plusieurs enseignements peuvent être tirés de cet arrêt inédit :
Tout d’abord, la Cour rappelle que le locataire évincé (sauf motifs graves et légitimes) a droit au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (i), ainsi qu’au maintien dans les lieux jusqu’au paiement intégral de l’indemnité due (ii).
La Cour en déduit ensuite que l’indemnisation du préjudice résultant du défaut de renouvellement du bail, n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur qui sauf stipulation contraire expresse, n’est pas tenu lorsque le renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction.
Partant, le locataire qui fait le choix de quitter les lieux même avant toute décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction, ne saurait renoncer ni à l’évaluation de ladite indemnité ni à son paiement.
Corrélativement, le bailleur peut prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation qui correspond à la valeur locative, au titre de l’occupation postérieure à la date d’expiration du bail, nonobstant toute perception de loyers aux conditions du bail expiré, et tout refus du renouvellement lequel ne saurait valoir renonciation du bailleur à voir fixer le loyer à la valeur locative dans le cadre d’un nouveau bail commercial.
