Un bail d’habitation a été consenti par Madame X aux époux Y pour une durée de neuf années renouvelable, à effet au 1er octobre 1990 et pour un loyer annuel de 144 000 francs indexé soit 12 000 francs mensuels.
Les parties étaient convenues que ce loyer serait réduit à 10 000 francs mensuels durant les neuf premières années et qu’en contrepartie, les locataires prendraient à leur charge les travaux nécessaires pour rendre l’immeuble habitable.
Le bail s’est poursuivi au-delà des neuf années sans que le loyer soit porté à la somme de 12 000 francs prévue au bail.
S’agissant de l’indexation, les locataires ont, dès l’origine, effectué spontanément le calcul de l’augmentation de loyer en fonction de l’indice applicable, lequel n’est pas litigieux en l’espèce, sur la base non pas du loyer prévu au bail mais du loyer minoré.
Dans un premier temps, le bailleur approuvera expressément le calcul de cette indexation effectué sur la base du loyer minoré, suivant correspondance adressée aux locataires en 1998 soit dans la période initiale du bail.
Dans un second temps et alors que le bail était renouvelé sans que le loyer ne soit porté à la somme de 12 000 francs contractuellement prévue, le bailleur recevra et acceptera, sans la moindre réserve pendant toute la période du bail renouvelé, les paiements transmis et les calculs de loyers indexés par les locataires.
Après le départ des locataires, le bailleur a sollicité leur condamnation au paiement d’une somme au titre de l’indexation du loyer sur les cinq dernières années de la location au motif que l’indexation aurait du être effectuée sur le base d’un loyer de 12 000 francs, lequel devait trouver application lors du renouvellement du bail, et non sur la base du loyer minoré.
Pour débouter le bailleur de sa demande, la Cour d’appel a relevé que « les locataires ont toujours effectué le calcul de l’augmentation de loyer en fonction de l’évolution du taux de l’indice du coût de la construction à partir du loyer mensuel de 10 000 francs ;
Que ce mode de calcul a été expressément approuvé par la bailleresse dans une lettre manuscrite du 27 novembre 1998 ;
Que par suite, le locataire a, chaque année, effectué le calcul de l’augmentation de loyer selon la même règle et que la bailleresse, pendant toute la durée du bail renouvelé, a toujours reçu et accepté conformément à l’accord exprimé dans sa lettre précitée sans la moindre réserve les paiements transmis et les calculs de loyers indexés proposés par les locataires qui établissent qu’en acceptant, par un écrit clair et sans équivoque, le mode d’indexation proposée par les locataires, le bailleur avait renoncé au calcul présenté dans son exploit introductif d’instance ».
La Cour de cassation casse cette décision considérant qu’ « En statuant ainsi, alors que ni l’acceptation par le bailleur, avant la date de renouvellement du bail, du calcul opéré par les locataires et du paiement de loyers indexés sur la base du loyer minoré correspondant au seul loyer exigible avant renouvellement ni le silence gardé postérieurement au terme de cette période, ne manifestent de manière non équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de ce renouvellement, la cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil ».
La Cour de cassation acquiesce donc à l’analyse du premier juge lequel, pour accueillir la demande du bailleur, avait rappelé que la renonciation a un droit ne se présumant pas, celle-ci doit résulter d’actes manifestement sans équivoque.
Le silence ne vaut donc renonciation que s’il s’accompagne d’actes démonstratifs d’une volonté abdicative.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
