Source : Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 21-11.197, n° 135 FS-B

I.

En l’espèce, un copropriétaire a assigné le syndic en nullité de son mandat faute pour celui-ci d’avoir respecté ses obligations en matière d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

En défense, le syndic a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir du copropriétaire, la cause de nullité du mandat étant apparue à une date antérieure à l’acquisition de la qualité de copropriétaire du demandeur.

II.

L’argumentation du syndic a emporté la conviction de la Cour d’Appel laquelle a déclaré l’action du copropriétaire irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

L’arrêt rendu par la Cour d’appel est particulièrement motivée, puisqu’en substance, celle-ci retient que le demandeur n’a pas qualité à agir pour soutenir ce moyen de nullité pour la période antérieure à la date à laquelle il est devenu copropriétaire, le 28 février 2013, alors qu’à cette date, le syndic était titulaire d’un compte séparé qui avait été ouvert au plus tard le 3 juillet 2012.

Un pourvoi en cassation est formé par le copropriétaire ayant donné lieu à l’arrêt ici commenté.

III.

Cet arrêt nous permet de revenir brièvement sur l’absence d’ouverture de compte séparé comme cause de nullité du mandat de syndic.

Cette obligation résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic en exercice est tenu d’ouvrir, dans les 3 mois de sa désignation, dans l’établissement bancaire de son choix, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

La sanction est très lourde puisque l’absence d’ouverture du compte séparé dans les 3 mois de la désignation du syndic emporte nullité du mandat de syndic[1].

IV.

La Cour de cassation a désapprouvé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel.

Les juges de la Cour de cassation ont en effet considéré que l’action du copropriétaire était recevable dès lors qu’il avait bien la qualité de copropriétaire au moment de l’introduction de sa demande en justice, il avait qualité et intérêt à agir pour invoquer la nullité de plein droit, non régularisable et donc persistante, du mandat du syndic résultant de la méconnaissance de son obligation d’ouverture d’un compte séparé.

Au regard des principes qui gouvernent la procédure civile, la solution est classique, l’intérêt comme la qualité à agir s’appréciant toujours au jour de l’introduction de la demande.

Cet arrêt est néanmoins intéressant en ce qu’il apporte une précision importante à la jurisprudence en la matière : un copropriétaire a qualité à agir pour solliciter la nullité du mandat de syndic dès lors qu’il a acquis sa qualité de propriétaire au moment où il a introduit sa demande en justice.

La solution est parfaitement claire et a des conséquences graves puisque la nullité du mandat est rétroactive, ce qui implique l’irrégularité de l’ensemble des actes et actions régularisés par le syndic au nom du syndicat entre la date de sa désignation et la date de la décision prononçant sa nullité[2].

[1] Cass. 3e civ., 8 avr. 2009, n° 08-11.965 ; Cass. 3e civ., 16 mars 2011, n° 10-14.005

[2] Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2009, 08-11.965

Amandine ROGLIN

Avocat au Barreau de Lille