I –
La loi « Climat et Résilience », publiée au Journal Officielle du 24 août dernier, a pour ambition de mettre un terme à la location de logements qualifiés de passoire thermique.
Pour rappel, la loi du 6 juillet 1989 impose aux propriétaires bailleurs de remettre aux locataires un logement qualifié de décent.
Selon l’article 6 de ladite loi et depuis la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, le logement doit par ailleurs répondre à un critère de performance énergétique minimale.
II –
La loi « Climat et Résilience » a crée l’article L.173-1-1 du Code la construction et de l’habitation qui fait état de différents niveaux de performance énergétique allant de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performants).
Les bâtiments ou parties de bâtiments existants à usage d’habitation seront donc classés par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre.
A ce sujet, l’article 159 de la loi Climat et Résilience modifie l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose dorénavant que lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. »
En définitive, la nouvelle loi impose le gèle des loyers pour les logements les plus énergivores.
De même, la révision et la majoration de loyer prévues à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements situés dans ces 2 classes.
Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2020 pour la métropole et à compter du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, la Réunion et Mayotte.
III –
De même, la définition du logement décent repris à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est modifiée par l’article 160 de la loi « Climat et Résilience » qui impose désormais que le logement, pour être qualifié de décent, doit répondre à un critère de performance énergétique minimale.
A ce sujet, répondent aux critères de décences, les logements,
Pour la métropole,
à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F
à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E
à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, à la Réunion et à Mayotte,
à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F
à compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E
En cas de non-conformité, le juge peut ordonner la réalisation de travaux nécessaires.
Cependant, des exceptions sont prévues par la loi :
Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat.
Ces nouvelles dispositions doivent être connues des propriétaires bailleurs afin que ces derniers entament les démarches nécessaires dans les meilleurs délais pour améliorer la performance énergétique de leur parc locatif et éviter ainsi tout désagrément futur.
