SOURCE : 3ème civ, 24 octobre 2019, n°18-24.077 F-P+B+I
Jusqu’au 20 juin 2014, c’est-à-dire l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « Pinel », tout congé devait être délivré par acte d’huissier de justice à peine de nullité[1].
Puis l’article 20 de la Loi PINEL, modifiant les dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce, a autorisé la délivrance de tout congé par LRAR.
Cette ouverture a partiellement été supprimée par la Loi n°2015-990 du 6 août 2015 qui, par son article 207 modifiant l’article L145-9, a réinstauré l’obligation de délivrer le congé exclusivement par acte d’huissier, sauf le congé triennal que la Loi MACRON autorisait le Preneur à notifier par LRAR, en supprimant de l’article L145-4 du Code de commerce toute référence aux modalités de délivrances de l’article L145-9 du Code de commerce.
C’est dans le cadre de cette évolution législative que s’inscrit la présente décision, dans laquelle un preneur à bail notifie en 2013 un congé par LRAR pour mettre fin au bail à l’issue de la première période triennale.
Informé de la nullité du congé, puis de la modification de l’article L145-4 du Code de commerce, le preneur notifie le 16 février 2016 un second congé, toujours par LRAR, pour le 31 aout 2016.
Pour la Cour d’appel de CAEN, le premier congé est entaché de nullité puisque les dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce n’autorisaient pas, en 2013, la délivrance des congés par LRAR. Elle adopte la même analyse concernant le second congé, oubliant l’évolution des dispositions de l’article L145-4 du Code de commerce, et exposant ainsi sa décision à la censure de la Cour de cassation, ci-après reproduite :
« (…) l’article L. 145-4, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, (…) » ;
Rappelons toutefois que si le preneur peut délivrer congé pour chaque période triennale par LRAR, le congé délivré par le Preneur en cours de tacite prolongation d’un bail d’une durée contractuelle de 9 ans, ou encore celui délivré pour mettre fin au bail d’une durée contractuelle de 10 ou 11 ans, doit être délivré par huissier à peine de nullité.
En toute hypothèse, il reste conseillé au preneur, malgré la faculté qui lui est offerte de notifier le congé par LRAR, au regard de la gravité de l’acte dont la réception ne peut souffrir d’aucun retard, et qui doit être délivré au bon destinataire, de continuer à utiliser l’exploit d’huissier pour son congé triennal.
[1] Cf par exemple : 3ème civ, 7 février 1996, n°94-12.628, Publié au bulletin ; 3ème civ, 7 avr. 1999, n°97-10.067
