Un lot de copropriété à usage d’habitation peut être réaffecté à un usage de débarras en cas de danger avéré
Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387, n° 274 D Usage non conforme : le critère du risque l’emporte Lorsqu’un lot d’une copropriété, bien qu’utilisé de longue date à des fins d’habitation, présente un risque anormal pour la sécurité des occupants, l’assemblée générale des copropriétaires peut interdire cette affectation et en imposer la réaffectation à l’usage initial prévu par le règlement de copropriété, en l’occurrence un débarras. L’incendie révélateur d’un danger structurel À la suite d’un incendie dans un immeuble en copropriété, les opérations d’évacuation ont mis en évidence des difficultés d’accès au dernier étage, où certains lots étaient…
Transformation des bureaux en logements : vers une copropriété plus flexible
Un allègement du régime de vote en assemblée générale L. n° 2025-541, 16 juin 2025, art. 8 et 9 : JO, 17 juin La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 simplifie considérablement les démarches pour transformer des bureaux en logements dans un immeuble en copropriété. Désormais, seule la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est requise pour autoriser ce changement d’usage, même lorsqu’il porte atteinte à la destination de l’immeuble. Cette évolution marque la fin du verrou de l’unanimité, longtemps considéré comme un obstacle majeur à la réaffectation des bureaux, notamment dans un…
Retrait-gonflement des argiles : vers une indemnisation obligatoire par la garantie décennale des constructeurs ?
Rapp. Haut-Commissariat à la Stratégie et au plan, "Repenser la mutualisation des risques climatiques", juin 2025 https://www.strategie-plan.gouv.fr/files/files/Publications/2025/2025-06-12%20-%20Risques%20climatiques/HCSP-2025-RAPPORT%20MUTUALISATION%20RISQUES%20CLIMAT_Complet_12juin18h-FINAL.pdf Dans un contexte de multiplication des sinistres liés au changement climatique, une proposition du Haut-Commissariat à la stratégie et au plan envisage de faire reposer exclusivement sur la garantie décennale des constructeurs la prise en charge des désordres causés par le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) survenant dans les dix ans suivant la réception des travaux. Un rapport pour refondre la gestion des risques climatiques Le Haut-Commissariat a récemment publié un rapport visant à améliorer la couverture des risques liés au climat.…
L’expertise à l’épreuve du contradictoire
Le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties. Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 avril 2025, n° 23-18.729 I – En l’espèce, en 2014, des créanciers ont fait procéder à la saisie des parts sociales détenues par leur débiteur dans plusieurs sociétés civiles immobilières, dont une société civile immobilière. En 2017, avant sa dissolution et sa liquidation, la SCI a procédé à la cession d’un immeuble, acquis en 2005 pour un montant de 120 000 euros, au profit d’un coassocié du débiteur et de l’épouse de ce…
Responsabilité de l’acquéreur dans l’échec d’une vente immobilière conditionnée à l’obtention d’un permis
Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-13.335, n° 160 F-D Une vente soumise à condition suspensive : le contexteEn novembre 2010, une SCI a conclu avec un acquéreur une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier, sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de démolir et de construire, purge de tout recours, avant une date limite. L’acquéreur devait déposer sa demande de permis au plus tard le 31 mars 2011. Il l’a fait in extremis, le 30 mars, mais le dossier a été jugé incomplet par l’administration. À la suite d’une modification du plan local d’urbanisme (PLU)…
Sécheresse, fissures et indemnisation : cadre légal de la garantie catastrophes naturelles (Cat-Nat)
Les épisodes de sécheresse prolongée constituent une réalité préoccupante, engendrant fréquemment des dommages matériels significatifs, notamment l’apparition de fissures sur les murs. Ces désordres soulèvent des questions majeures quant à leur prise en charge par les assurances, en particulier dans le cadre de la garantie catastrophes naturelles (Cat-Nat). I – La garantie Cat-Nat La garantie Catastrophes Naturelles dite garantie Cat Nat est une extension de garantie obligatoire pour tous les contrats d’assurance de dommages. En vertu de l’article 125-1 du Code des assurances « les contrats d'assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l'Etat et garantissant les dommages d'incendie ou…
Recevabilité en appel d’une demande en nullité du contrat : précision sur les prétentions nouvelles
Cass. 2e civ., 28 mai 2025, n° 23-21.674, n° 520 D Irrecevabilité des demandes nouvelles en appel En appel, les parties ne peuvent, en principe, présenter de nouvelles prétentions. Toutefois, l’article 564 du Code de procédure civile autorise certaines exceptions, notamment lorsqu’une prétention vise à faire écarter celles de l’adversaire. De même, selon l’article 565, une prétention n’est pas considérée comme nouvelle si elle tend au même but, même si son fondement juridique diffère. De la réduction d’indemnité à la nullité du contrat À la suite d’un incendie partiel dans un immeuble assuré, l’assureur a invoqué une erreur sur la…
Usage d’habitation : la loi Le Meur ne s’applique pas rétroactivement, selon la Cour de cassation
Cass. 3e civ., avis, 10 avr. 2025, n° 25-70.002, n° 15010 P+B Une loi renforçant le contrôle des locations touristiquesLa loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé les moyens juridiques à disposition des collectivités pour encadrer les meublés touristiques. Elle a modifié les critères permettant de considérer un local comme affecté à l’usage d’habitation, et a doublé le plafond des amendes encourues en cas de changement d’usage sans autorisation préalable, le faisant passer de 50 000 à 100 000 €. Un changement substantiel des critères d’usageJusqu’à l’entrée en vigueur de cette loi, un local était présumé…
Les dégradations locatives ne peuvent pas faire l’objet d’une injonction de payer
Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.501, n° 176 B Une créance contractuelle, mais non déterminée par le contrat La Cour de cassation rappelle qu’une créance résultant de dégradations locatives ne peut pas être recouvrée par la voie de l’injonction de payer, dès lors que son montant ne peut être fixé uniquement en vertu du contrat de bail. Selon l’article 1732 du Code civil, le locataire est responsable des dommages survenus pendant la durée du bail, sauf s’il prouve qu’ils ne lui sont pas imputables. Ainsi, lorsqu’il restitue le logement en mauvais état, il engage sa responsabilité contractuelle et…
Notion d’exclusion de garantie et assurance responsabilité civile décennale
L’activité de l’assuré qui ne rentre pas dans le champ de la garantie de son assureur constitue une non garantie, et non pas une exclusion de garantie en ce qu’elle ne tient pas aux circonstances de la réalisation du risque Source : Cass.3ème Civ., 28 mai 2025, n° 23620.177 C’est ce que précise la Troisième Chambre Civile, dans cette décision, inédite, comme suit : « … Réponse de la Cour6. La cour d'appel, après avoir énoncé que la clause d'exclusion de garantie est celle qui prive l'assuré du bénéfice de la garantie souscrite en considération de circonstances particulières tenant à la réalisation du…
Le notaire doit conseiller spontanément les parties avant leur engagement définitif
Cass. 1re civ., 28 mai 2025, n° 23-18.737, n° 349 F-D Un devoir d’information préalable et complet Le notaire est tenu de fournir un conseil éclairé et spontané aux parties avant toute prise d'engagement définitif. À défaut, il engage sa responsabilité professionnelle. Dans une affaire récente, la Cour de cassation a rappelé cette exigence à l’occasion d’un litige opposant des vendeurs de terrain à leur notaire. Les faits : omission d’information sur une imposition prévisible En 2014 puis en 2017, un couple avait consenti une promesse unilatérale de vente d’un terrain non bâti à une société. L’achat a été concrétisé…
Délai décennal et mise en cause de l’assureur
L’assignation doit être délivrée à l’assureur avant l'expiration du délai décennal, même en tenant compte de la prolongation de deux ans correspondant au temps où l'assureur est encore exposé au recours de son assuré. Cass.3ème Civ., 10 juillet 2025, n23-20.135 C’est ce que rappelle la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation dans cet arrêt inédit. En l’occurrence, un maitre d’ouvrage avait confié à un architecte assuré auprès de la MAF, la maîtrise d'oeuvre de la construction d'une maison d'habitation. L'exécution du gros oeuvre avait été confiée à une entreprise, également assurée en responsabilité civile décennale qui avait sous-traité…