Source : Cass. 3ème Civ. 30 janvier 2020 n° 19-10.176 P+B+I
Un couple a procédé à l’acquisition d’une habitation pour un montant de 98.000 € par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Suite à l’apparition de désordres et après expertise, les acquéreurs ont assigné leur vendeur en garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1645 du Code Civil, sollicitant l’allocation de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice subi correspondant au coût de la démolition et reconstruction de leur habitation ainsi que l’Etude notariale sur le fondement de la responsabilité délictuelle qui a appelé en garantie l’agent immobilier sur ce même fondement.
Par arrêt en date du 21 juillet 2016, la Cour d’Appel de BOURGES a prononcé la condamnation du vendeur à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente mais également à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble. Le Notaire et l’agent immobilier étaient quant à eux tenus à supporter 10 % chacun de cette condamnation.
Par arrêt en date du 14 décembre 2017, la Cour de Cassation a cassé la décision ainsi rendue mais uniquement sur le montant des condamnations prononcées contre le vendeur, le Notaire et l’agent immobilier.
Par arrêt sur renvoi après cassation, la Cour d’Appel de LYON a condamné le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et le Notaire et l’agent immobilier à supporter 10 % du montant de la condamnation.
La question de la restitution du prix de vente a été écartée.
Le vendeur, le Notaire et l’agent immobilier ont entendu former un pourvoi en cassation.
Ces derniers soutenaient que les dommages et intérêts versés en application de l’article 1645 du Code Civil ne peuvent réparer que les préjudices distincts de la réparation des vices cachés et qu’en cas d’action estimatoire, ces dommages et intérêts ne peuvent, au plus, représenter que le coût résiduel non compensé par la restitution partielle du prix.
En outre, ces derniers reprochent à la Cour de les avoir condamnés à la somme de 129.931 € correspondants au coût de la démolition et de la reconstruction totale du bâtiment affecté de vices cachés bien que les acquéreurs aient choisi de conserver le bien et de ne pas solliciter la restitution d’une quelconque partie du prix de vente.
Dans ces conditions, et selon ces derniers, la Cour d’Appel a violé les dispositions de l’article 1645 du Code Civil, ainsi que le principe de réparation intégrale du préjudice.
Cependant, par arrêt en date du 30 janvier 2020, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi ainsi formé rappelant qu’il résulte de l’article 1645 du Code Civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire, portant sur la réduction du prix de vente.
En effet, et dès lors que l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition et donc sa reconstruction, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalents au coût de sa démolition et de sa reconstruction étant ajouté que les vendeurs ne demandaient que l’allocation de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice subi sur le fondement des dispositions de l’article 1645 dudit Code.
En définitif, et par cet arrêt, la Haute Juridiction rappelle l’indépendance de l’article 1645 du Code Civil vis-à-vis de l’action rédhibitoire ou estimatoire ainsi que le principe de réparation intégrale du préjudice subi.
Marion MABRIEZ
