SOURCE : Cour d’appel de PARIS – 3 juin 2021 – n°21/01679

Dans les faits, rien d’étonnant compte tenu de la situation que nous connaissons depuis maintenant plus d’un an : un bail conclu à destination de supermarché à dominante non alimentaire en 2017. Suite au premier confinement, et donc à la première période de fermeture administrative, le preneur informe son bailleur de la suspension du paiement des loyers et des charges pendant toute la durée du confinement dans l’attente d’avoir une « meilleure visibilité de la situation ». Grave erreur …. Surtout que dans le même temps, le bailleur, conscient des difficultés de son locataire, lui a proposé un échelonnement du paiement du loyer.

Face à ce défaut de paiement, et en dépit de ce rapprochement, le bailleur adresse en toute logique au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire et fait pratiquer peu de temps, au préjudice du locataire défaillant, une saisie-attribution.

La société locataire, souhaitant obtenir la mainlevée de la saisie, au motif que celle-ci aurait été « contrainte de fermer son magasin suite aux décisions administratives intervenues dans le cadre de la période d’urgence sanitaire », saisit le Juge de l’exécution qui valide partiellement la saisie-attribution. Pour le Juge de l’exécution, « l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués (…) est assimilable à la situation envisagée par l’article 1722 du code civil, laquelle a pour effet notamment de libérer le preneur de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut jouir de la chose louée (…) ».

Saisie par le bailleur, la Cour d’appel de Paris a été amenée à se prononcer successivement sur (i) la perte de la chose louée, (ii) l’exception d’inexécution, (iii) la force majeure, (iiii) et sur la bonne foi du preneur.

I – Sur la perte de la chose louée

Le preneur avait fait valoir devant le premier Juge que la fermeture administrative lors du premier confinement avait entrainé une perte partielle de la chose louée, justifiant ainsi la suspension des loyers durant cette période, la suspension devant s’entendre comme une dispense de leur paiement.

CHRONOS ne cessera jamais assez de le répéter : preneurs, les loyers restent dus en dépit des mesures de police administrative. Inutile alors d’exciper la crise sanitaire pour refuser tout paiement.

C’est d’ailleurs ce que rappelle clairement la Cour d’appel dans l’arrêt commenté, cette dernière précisant que les mesures de protection, instaurées tout au long de l’état d’urgence sanitaire, avaient pour objet, notamment, « d’éviter l’acquisition, au profit des bailleurs, de clauses résolutoires, n’ont pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat ».

II – Sur l’exception d’inexécution

Le preneur avait également soutenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, que ce manquement le dispensait de payer le loyer pour la période correspondante.

Toutefois, comme le rappelle la Cour d’appel, le bailleur n’a pas manqué à son obligation positive de délivrance, les locaux étant mis à la disposition du preneur, l’impossibilité d’exploiter résultant du seul fait du législateur.

III – La force majeure

Concernant la force majeure, CHRONOS rappelle qu’il n’y a plus de débat possible. En effet, depuis un arrêt de principe du 16 septembre 2014[1], la troisième chambre a jugé que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ».

Le preneur ne peut donc invoquer à son profit la force majeure.

IV – La bonne foi

L’apport principal de cet arrêt réside dans l’appréciation faite par la Cour d’appel sur la bonne foi du preneur.

Aux termes de l’article 1134 du code civil :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Les parties sont en effet tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

CHRONOS a toujours prôné un impératif absolu de négociation[2], du côté bailleur comme du côté preneur. En cas de difficulté, le preneur a tout intérêt à entrer en relation avec son co-contractant et de proposer des solutions alternatives telles qu’un abandon de loyers en contrepartie d’une garantie de paiement, le gel de paiement des loyers suivi d’un moratoire.

Bien souvent, c’est le bailleur qui s’exposait le plus à la riposte de son co-contractant lorsqu’il restait sourd à tout dialogue et qu’il refusait toute mesure destinée à soutenir son locataire. Une telle situation aurait justifié un manquement du bailleur à son obligation de loyauté.

Néanmoins, dans certains cas, il arrive que ce soit le preneur qui manque à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, celui-ci décidant, par principe, d’arrêter le paiement des loyers en excipant les fermetures administratives.

Dans l’arrêt commenté, le preneur avait soutenu qu’il s’était heurté au comportement rétif de son bailleur, qu’il avait multiplié les tentatives pour trouver une solution amiable, et que ce dernier avait pratiqué une saisie-attribution trois semaines seulement après la réouverture des magasins, justifiant ainsi la mauvaise foi du bailleur.

Tel n’était pas le cas, puisqu’il est démontré que le bailleur avait, par lettre, proposé au preneur de différer le règlement du loyer du deuxième trimestre 2020, pour le reporter sur le troisième trimestre, voire sur le quatrième, proposition refusée par le preneur. Le bailleur avait démontré sa bonne foi, contrairement à son co-contractant. Cette situation a conduit la Cour d’appel de Paris à valider la saisie-attribution.

Une autre Cour d’appel a pu constater, quant à elle, la résiliation d’un bail alors que les seuls impayés de loyers se rattachaient à la période de fermeture administrative, au motif d’un comportement de mauvaise foi du preneur [3]. Le bailleur avait exécuté de bonne foi ses obligations au regard des circonstances exceptionnelles, en n’exigeant pas le paiement immédiat du loyer dans des conditions prévues au contrat, et en reportant les loyers non réglés pendant la période du confinement. Un échelonnement de paiement avait été proposé par le bailleur dès la fin du confinement, et n’avait pas été accepté par le preneur.

Amis preneurs, CHRONOS ne peut que vous mettre en garde (s’il en est encore nécessaire) : attention aux contentieux d’opportunité qui consistent, par principe, par religion, à ne pas vouloir payer les loyers alors même qu’en face le bailleur vous tend la main. Dans cette typologie, le bailleur est de bonne foi en proposant toute solution destinée à vous soutenir, d’autant plus qu’aucun texte d’exception pris en période d’état d’urgence sanitaire ne supprime l’obligation au paiement des loyers qui restent dus. Si le Juge retient votre mauvaise foi, vous en subirez les conséquences ….

Alexandre BOULICAUT

[1] Arrêt Cass. Com. 16 septembre 2014 n°13-20.306

[2] Cf article Chronos Maître Eric DELFLY – Bail commercial et pandémie – http://vivaldi-chronos.com/a-la-une/bail-commercial-et-pandemie/

[3] Cour d’appel de RIOM, chambre 1, 2 mars 2021, n°20/01418