Source :Civ. 3e, 9 mai 2019, FS-P+B+I, n° 18-17.334
Une propriétaire d’un lot composé d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble, soumis au statut de la copropriété, en comportant cinq, a assigné le syndicat des copropriétaires en « annulation » tant de la clause du règlement de copropriété du 29 mai 1953 afférente aux charges d’ascenseur que de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 16 novembre 2009 décidant d’une nouvelle répartition de ces charges et en fixation judiciaire d’une nouvelle répartition.
Par un arrêt irrévocable, rendu dans la même instance, la demande en annulation de la résolution n° 20 a été accueillie.
Pour rejeter la demande en « annulation » de la clause de répartition des charges d’ascenseur du règlement de copropriété (et plus exactement, la demande tendant à voir en réalité, réputée cette clause non écrite), la Cour d’appel retient :
d’une part, que cette clause précise les motifs pour lesquels il a été décidé que ces charges seraient réparties en parts égales entre les copropriétaires et fait référence expressément au critère prévu par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
d’autre part, que la copropriétaire ne démontre pas que le critère d’utilité tel qu’il est précisé par le règlement est contraire à la réalité et aux dispositions de cet article.
Cet arrêt est soumis à la Troisième chambre civile laquelle censure la Cour d’appel considérant : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’est contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Il est relevé que la Cour de cassation censure également la Cour d’appel qui a cru pouvoir procédé à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur tout en rejetant la demande en « annulation » de la clause de répartition de ces charges prévue par le règlement de la copropriété, la Cour de cassation retenant « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges, la cour d’appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé les textes susvisés ».>
En effet, il s’agit ici d’une application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public et dont il résulte en ses alinéas 1 et 2:
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».
Dès lors, si les charges visées à l’alinéa 2 sont réparties proportionnellement aux tantièmes détenus par chaque copropriétaire, les charges visées à l’alinéa 1 doivent l’être en fonction de l’utilité « objective » que les copropriétaires peuvent retirer de l’élément d’équipement concerné.
Ces dispositions ne sont donc pas respectées au cas d’espèce s’agissant d’un ascenseur et donc d’un élément d’équipement commun au titre duquel le règlement de copropriété prévoit une répartition à parts égales entre les copropriétaires, quel que soit l’étage, ce qui ne peut être le cas, raison pour laquelle la Cour de cassation rappelle que dans une telle hypothèse, la clause du règlement de copropriété doit être réputée non écrite.
