Source : Cass. 3e civ. 5-7-2018 n° 17-21.034 FS-PBI

Il résulte de l’article 18 II de la Loi du 10 juillet 1965 que le syndic a l’obligation d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat.

La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Considérant que le syndic avait méconnu cette obligation de sorte que son mandat était nul de plein droit et donc que la copropriété était consécutivement « dépourvue de syndic », un copropriétaire a présenté une requête en désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 suivant lequel:

« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans le délai éventuellement fixé par l’ordonnance et sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic ».

Cette requête est rejetée et le rejet confirmé par la Cour d’appel au motif que cette requête n’aurait pas dû être présentée sur le fondement de l’article 47 du Décret lequel vise le cas où le syndicat est « dépourvu de syndic » mais sur le fondement de l’article 49 du décret qui lui vise le cas de « l’empêchement ou de la carence du syndic » en ces termes :

« Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété ».

Si la Cour de cassation rejette le pourvoi du copropriétaire, il est important de noter que celle-ci ne donne pas pour autant raison à la Cour d’appel.

En effet, la Cour de cassation estime que c’est à bon droit que le copropriétaire a présentée sa requête sur le fondement de l’article 47 dès lors que s’agissant d’une « nullité de plein droit du mandat », il convenait effectivement de considérer qu’il ne s’agissait pas d’une « carence du syndic » ou d’un « empêchement » mais bel et bien d’une copropriété « dépourvue de syndic ».

Pour autant, la Cour n’infirme pas l’arrêt de rejet considérant que :

si l’article 47 permet effectivement à un copropriétaire dont la copropriété est « dépourvue de syndic » de saisir le Président sur requête, et donc sans contradictoire,

cette demande ne peut prospérer qu’à la condition que la nullité du mandat ait été constatée aux termes d’une procédure préalable et contradictoire laquelle aurait en l’espèce, permis au syndic de présenter ses observations sur le défaut d’ouverture prétendu et donc sur la prétendue nullité du mandat laquelle n’aurait donc pas nécessairement été constatée.

En conclusion :

quand bien même l’article 18 II prévoir une nullité « de plein droit » du mandat en cas de défaut d’ouverture d’un compte séparé,

et qu’il résulte de la nullité du mandat de syndic que la copropriété est « dépourvue » de syndic,

il n’y a pour autant d’automatisme puisqu’il convient, avant de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire, de faire constater la nullité du mandat au contradictoire des parties.

Il s’agit d’une position nouvelle de la Cour de cassation et à laquelle il faut porter une certaine attention puisque prise suivant un arrêt rendu en formation de section (FS) et publié au Bulletin (PBI).

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats