Mandat de vente et mention du nom et de la qualité du négociateur immobilier : un préalable nécessaire afin d’éviter la nullité du mandat

Marion MABRIEZ
Marion MABRIEZ  - Avocat

Source : Arrêt n°667 du 12 novembre 2020 (19-14.025 ; 19-14.112) – Cour de cassation – Première chambre civile

 

I –

 

Un promoteur a confié à un agent immobilier un mandat non exclusif de vente portant sur la réalisation de 24 lots en VEFA le 20 mars 2013.

 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 octobre 2014, l’agent immobilier a mis en demeure le promoteur à lui verser la somme de 206.480 euros au titre de la commission qui lui était due en vertu du mandat de vente non exclusif.

 

Par la suite, l’agent immobilier a assigné en paiement le promoteur et le négociateur immobilier en charge de la vente est intervenu volontairement à la procédure.

 

II –

 

Il convient préalablement de rappeler que les obligations de l’agent immobilier sont définies par la loi Hoguet en date du 2 janvier 1970 n°70-9 et son décret d’application du 20 juillet 1972 n°72-678 qui sont des dispositions d’ordre public.

 

La cour d’Appel a prononcé la nullité du mandat de vente, rejetant la demande de condamnation au paiement de la commission.

 

En effet, et selon la Cour, le nom et la qualité du négociateur immobilier n’étaient pas mentionnés sur le mandat au mépris des exigences de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972.

 

Le négociateur immobilier, intervenu volontairement à la procédure, a formé un pourvoi en cassation.

 

Ce dernier estime que l’absence de mention de son nom et de sa qualité n’a pas pour conséquence la nullité du contrat de vente et soutient que cette sanction serait quoiqu’il en soit disproportionnée.

 

III –

 

La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi.

 

La Haute Juridiction rappelle les dispositions de l’article 4 de la loi Hoguet qui précise que
toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier doit justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs.

 

En outre, et comme précisé ci-avant, l’article 9, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi précitée lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre.

 

La Cour rappelle que ces dispositions sont d’ordre public et à défaut de mention dans le mandat du nom et de la qualité du négociateur immobilier, la convention est nulle.

 

Dans les faits, le négociateur immobilier a signé le mandat de vente sans pour autant préciser son nom et sa qualité alors que la carte professionnelle d’agent immobilier n’était pas détenue par ce dernier mais bien par l’Agence Immobilière.

 

Le mandat est donc nul.

 

La Cour de Cassation était par ailleurs tenue de se prononcer sur la proportionnalité de la sanction.

 

En effet, la nullité du mandat de vente a pour effet d’empêcher l’Agence Immobilière de percevoir la commission prévue au mandat de vente bien que la vente ait été réalisée.

 

La Cour précise que cette sanction n’est pas disproportionnée car l’objectif de la loi Hoguet et du décret d’application est «  d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit pouvoir s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l’agent immobilier, est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires. »

 

Il est donc primordial, afin d’éviter toutes difficultés pour l’Agence Immobilière de s’assurer que les formalités prescrites par la loi Hoguet et son décret d’application soient respectées et appréhendées par leurs agents commerciaux qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle d’agent immobilier.

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