Le règlement de copropriété n’ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne constitue pas un juste titre au sens de l’article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.

Cour de cassation, 18 décembre 2025, Pourvoi n° 24-15.759

I –

Les propriétaires du lot n°3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété soutiennent que les autres copropriétaires avaient édifié sans autorisation des constructions, pour partie sur une cour partie commune, et pour partie sur une cour sur laquelle seul un droit de jouissance spéciale était accordé aux propriétaires du lot n° 2, et qu’ils étaient privés de l’accès à l’immeuble par une des rues.

Les propriétaires du lot n°3 ont donc assigné les propriétaires du lot n°1 et n°2 , ainsi que le syndicat des copropriétaires, aux fins de remise en état des parties communes et de restitution des moyens d’accès à l’immeuble.

II –

La cour d’appel retient que les propriétaires du lot n° 2 ont acquis par usucapion les constructions 1 et 2, édifiées sur les cours situées de part et d’autre de leur maison principale constituant le lot n° 2 de l’ensemble immobilier.

Les juges du fond relèvent qu’il résulte du règlement de copropriété et de l’acte de propriété que les cours situées de part et d’autre du lot n° 2 et à l’arrière de celui-ci sont affectées à la jouissance spéciale dudit lot.

Ils constatent qu’il est expressément mentionné dans le règlement de copropriété que « l’acquéreur du second lot aura seul l’usage de la cour comprise en son lot, il pourra les modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l’entendra, à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots », et en déduisent que cette stipulation est suffisante pour caractériser un juste titre au profit des propriétaires du lot n° 2, nonobstant l’absence de désignation des extensions litigieuses dans l’acte de vente ou dans le règlement de copropriété.

III –

Les propriétaires du lot n°3 ont formé un pourvoi en cassation et font grief à l’arrêt de la cour d’appel d’avoir constaté que l’acte de vente du 21 juillet 1989, qui constituait le titre de propriété des propriétaires du lot n°2, ne mentionnait qu’un droit de jouissance sur la cour commune  mais d’avoir jugé que ces derniers disposaient d’un juste titre permettant l’acquisition par prescription abrégée des extensions litigieuses sises sur la cour, sur les stipulations du règlement de copropriété.

IV –

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans et que la jurisprudence retient que le juste titre est celui qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (3e Civ., 11 février 2015, pourvoi n° 13-24.770, Bull. 2015, III, n° 17).

La Haute juridiction juge dès lors que le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

V –

Cet arrêt rappelle les conditions permettant de caractériser la prescription acquisitive abrégée.

Pour rappel, l’article 2272 du code civil dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans » et que, toutefois, « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Pour prescrire en matière immobilière, il convient donc de posséder utilement le bien pendant un délai de trente ans, étant précisé qu’il est indifférent que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi, la bonne foi n’étant pas érigée en condition d’application de la prescription trentenaire.

Par exception, l’alinéa 2 de l’article 2272 du code civil prévoit une prescription abrégée, applicable lorsque le possesseur est de bonne foi et justifie d’un juste titre, la prescription étant alors ramenée à dix ans.

Les conditions exigées par l’article 2272 du code civil sont donc la bonne foi du possesseur et la justification d’un juste titre.

À cet égard, l’arrêt rappelle que le juste titre doit présenter toutes les qualités d’un acte translatif de propriété, en ce sens qu’il aurait été valable s’il avait été réalisé par le propriétaire, et précise que le règlement de copropriété, qui n’a pas de caractère translatif de propriété, ne constitue donc pas un juste titre.