SOURCE : 3ème civ, 30 mars 2017, n°15-25161
La clause destination d’un bail stipulait que le preneur exercerait, dans les lieux, une activité d’exploitation à caractère hôtelier consistant en la sous-location meublée des lots, le preneur devant accomplir les démarches administratives propres à obtenir le classement en « résidence de tourisme catégorie 3 étoiles » avec fourniture de services et prestations à la clientèle.
Le classement de la résidence en catégorie 3 étoiles lui ayant été refusé en raison notamment de la structure inadaptée de l’établissement et plus particulièrement de son hall d’accueil qui ne répondait pas aux normes des établissements susceptibles de recevoir un tel classement, le preneur a passé une convention avec le SAMU social tendant à accueillir, dans les locaux, des personnes en situation de précarité.
Pour le preneur, ce changement d’usage se justifiait par une nécessaire réorientation de l’exploitation, de manière à faire face aux exigences pécuniaires du bailleur. En effet, la poursuite de l’activité dans un établissement non classé ne lui permettrait pas une rentabilité suffisante.
Pour le bailleur, cette réorientation constitue une violation de la clause de destination des locaux entrainant la résiliation du bail.
La Cour d’appel de PARIS estime que les motifs invoqués par le preneur ne justifient pas une modification unilatérale de la destination : elle prononce la résiliation du bail et l’expulsion corrélative du preneur.
La Cour de cassation abonde en ce sens, en s’en remettant à l’appréciation des juges du fonds sur le degré de gravité du manquement propre à conduire à la résiliation du bail.
L’inertie et l’improvisation semblent être à l’origine du désarroi du preneur, qui aurait été sans doute mieux inspiré de rechercher la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, et/ou de lui notifier une demande de déspécialisation simple ou plus vraisemblablement, plénière, avant de développer la nouvelle activité envisagée.
Nul ne peut se faire justice soit même
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
