Source :CE 17 juin 2019, req. n° 420288

Un maire accorde un permis de construire autorisant la surélévation d’une maison individuelle qui, avant la scission intervenue quelques années plus tôt, constituait l’un des lots d’une copropriété voisine. Le syndic – agissant au nom du syndicat regroupant les copropriétaires restants – demande au tribunal administratif d’annuler, pour excès de pouvoir, ledit permis.

Le Conseil d’État, statuant au contentieux, décide que le permis litigieux est « entaché d’une erreur manifeste d’appréciation quant à l’insertion du projet dans son environnement architectural ».

L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel qui, cette fois, fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en annulant le jugement accordant un permis de construire.

Les pétitionnaires et la commune forment à leur tour un pourvoi en cassation.

C’est dans ce contexte que l’habilitation à agir du syndic et donc la recevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires font l’objet du débat, les demandeurs considérant que le mandat tel que confié au syndic serait rédigé en termes trop généraux pour être rédigé comme suit : « Dans l’hypothèse d’un permis de construire déposé par le propriétaire de la maison de ville (…) et ne respectant pas les règles d’urbanisme ou les servitudes définies lors de la scission (…) à l’effet d’obtenir, par tout moyen de droit, y compris par action judiciaire, tant en référé qu’au fond, l’annulation ou la modification de ce permis de construire ».

La réponse du Conseil d’Etat est la suivante :

« Le mandat délivré au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires (…), pour l’autoriser à agir en justice dans l’hypothèse d’un permis de construire déposé par le propriétaire de la maison (…) qui ne respecterait pas les règles d’urbanisme ou les servitudes définies lors de la scission, ne pouvait être regardé comme précisant suffisamment l’objet de l’action contentieuse à engager pour habiliter le syndic à agir en justice au nom de la copropriété contre le permis de construire (…).

En jugeant que ce seul mandat, qui se bornait à désigner l’auteur d’une possible demande de permis de construire à venir, pouvait être regardé comme précisant suffisamment l’objet du recours contentieux autorisé et habilitait ainsi le syndic à agir en justice au nom de la copropriété contre le permis de construire (…), sans qu’il soit besoin d’une délibération ultérieure régularisant l’action en justice engagée, la cour administrative d’appel de Versailles a, ainsi que le soutiennent utilement les requérants, commis une erreur de droit ». Partant, et à défaut de produire un mandat ultérieur confirmant ou précisant le mandat initial ou de justifier d’une délibération d’assemblée générale régularisant l’action juridictionnelle engagée, il fallait ici retenir que la « demande présentée (…) par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires (…) était irrecevable ».

Le principe rappelé par le Conseil d’Etat, lequel est également appliqué par la Cour de cassation, est donc clair : le mandat dont l’objet n’est pas suffisamment précis ne saurait valablement habiliter le syndic à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires.