Le preneur ne peut opposer l’exception d’inexécution à la demande du bailleur en paiement des loyers que sous certaines conditions
Le locataire peut opposer une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire, dès le moment où les locaux deviennent, du fait du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. Civ. 3ème, 18 sept. 2025, n° 23-24.005 I - Le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers lorsqu’il est confronté à un manquement du bailleur à ses obligations essentielles. Dans ce cadre, il n’est pas tenu d’adresser une mise en demeure préalable pour pouvoir exercer ce droit. Cette faculté s’applique à compter…
Point de départ du délai de prescription de l’action en résiliation du bail pour défaut de délivrance par le Bailleur
Les obligations du bailleur, consistant à délivrer la chose louée au preneur et à lui en garantir la jouissance paisible, demeurent exigibles pendant toute la durée du bail. Par conséquent, le maintien d’un manquement à ces obligations constitue un motif permettant au locataire de solliciter la résiliation du contrat de bail. Civ. 3ème, 10 juill. 2025, n° 23-20.491 I - Par cet arrêt de censure partielle, dont la portée est renforcée par la généralité des visas et par sa publication au Bulletin, la Cour de cassation réaffirme que les obligations essentielles du bailleur s’imposent durant toute la durée du contrat.…
La perte d’un honoraire de résultat consécutive à une résiliation anticipée du contrat doit être appréciée comme une perte de chance
Le préjudice résultant de la résiliation anticipée d'un contrat, lorsque celle-ci emporte la disparition d'une éventualité favorable à laquelle était subordonnée la perception par le co-contractant d'un honoraire de résultat, s'analyse en une perte de chance, qui, mesurée à la chance perdue, ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Viole, dès lors, l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil et le principe de réparation intégrale, la cour d'appel qui retient que le préjudice subi par le prestataire de services dont le contrat a été résilié fautivement est équivalent à la rémunération qu'il aurait…
La présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au seul motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue
Pour prouver l'imputabilité des désordres, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché. Lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant qu'ils sont dus à une cause étrangère. Cour de cassation, 11 septembre 2025, n° 24-10.139 I – Un maître d’ouvrage a confié à un entrepreneur des travaux d’électricité pour…
Installations photovoltaïques et garantie décennale : précision sur l’exclusion prévue à l’article 1792-7 du Code civil
Ne donne pas de base légale à sa décision une cour d'appel qui écarte l'application de l'article 1792-7 du code civil à des modules photovoltaïques sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ceux-ci, bien qu'intégrés à la nouvelle toiture composée de bacs en acier, ne constituent pas des éléments d'équipement dépourvus de fonction de clos ou de couvert permettant exclusivement l'exercice d'une activité professionnelle de production et de vente d'énergie. Cour de cassation, 25 septembre 2025, n° 23-22.955 I – Une société BN SOLAIRE a confié à la société TCE SOLAR, l’installation, en toiture d'un bâtiment dont la…
Mandat immobilier : l’omission de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle ne vaut pas nullité
L'absence, sur le mandat de l'agent immobilier, de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle exigée n'affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d'une carte professionnelle régulièrement délivrée. Cour de cassation, 11 septembre 2025, Pourvoi n° 23-17.579 I – En l’espèce, la mandataire, chargée de la vente d’un hôtel, a informé les mandantes de la possibilité d’acquérir à la fois cet hôtel et un chalet situé sur une parcelle voisine. Un premier mandat de recherche a été signé le 12 janvier 2016, portant…
Un lot de copropriété à usage d’habitation peut être réaffecté à un usage de débarras en cas de danger avéré
Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387, n° 274 D Usage non conforme : le critère du risque l’emporte Lorsqu’un lot d’une copropriété, bien qu’utilisé de longue date à des fins d’habitation, présente un risque anormal pour la sécurité des occupants, l’assemblée générale des copropriétaires peut interdire cette affectation et en imposer la réaffectation à l’usage initial prévu par le règlement de copropriété, en l’occurrence un débarras. L’incendie révélateur d’un danger structurel À la suite d’un incendie dans un immeuble en copropriété, les opérations d’évacuation ont mis en évidence des difficultés d’accès au dernier étage, où certains lots étaient…
Transformation des bureaux en logements : vers une copropriété plus flexible
Un allègement du régime de vote en assemblée générale L. n° 2025-541, 16 juin 2025, art. 8 et 9 : JO, 17 juin La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 simplifie considérablement les démarches pour transformer des bureaux en logements dans un immeuble en copropriété. Désormais, seule la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est requise pour autoriser ce changement d’usage, même lorsqu’il porte atteinte à la destination de l’immeuble. Cette évolution marque la fin du verrou de l’unanimité, longtemps considéré comme un obstacle majeur à la réaffectation des bureaux, notamment dans un…
Retrait-gonflement des argiles : vers une indemnisation obligatoire par la garantie décennale des constructeurs ?
Rapp. Haut-Commissariat à la Stratégie et au plan, "Repenser la mutualisation des risques climatiques", juin 2025 https://www.strategie-plan.gouv.fr/files/files/Publications/2025/2025-06-12%20-%20Risques%20climatiques/HCSP-2025-RAPPORT%20MUTUALISATION%20RISQUES%20CLIMAT_Complet_12juin18h-FINAL.pdf Dans un contexte de multiplication des sinistres liés au changement climatique, une proposition du Haut-Commissariat à la stratégie et au plan envisage de faire reposer exclusivement sur la garantie décennale des constructeurs la prise en charge des désordres causés par le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) survenant dans les dix ans suivant la réception des travaux. Un rapport pour refondre la gestion des risques climatiques Le Haut-Commissariat a récemment publié un rapport visant à améliorer la couverture des risques liés au climat.…
L’expertise à l’épreuve du contradictoire
Le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties. Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 avril 2025, n° 23-18.729 I – En l’espèce, en 2014, des créanciers ont fait procéder à la saisie des parts sociales détenues par leur débiteur dans plusieurs sociétés civiles immobilières, dont une société civile immobilière. En 2017, avant sa dissolution et sa liquidation, la SCI a procédé à la cession d’un immeuble, acquis en 2005 pour un montant de 120 000 euros, au profit d’un coassocié du débiteur et de l’épouse de ce…
Responsabilité de l’acquéreur dans l’échec d’une vente immobilière conditionnée à l’obtention d’un permis
Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-13.335, n° 160 F-D Une vente soumise à condition suspensive : le contexteEn novembre 2010, une SCI a conclu avec un acquéreur une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier, sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de démolir et de construire, purge de tout recours, avant une date limite. L’acquéreur devait déposer sa demande de permis au plus tard le 31 mars 2011. Il l’a fait in extremis, le 30 mars, mais le dossier a été jugé incomplet par l’administration. À la suite d’une modification du plan local d’urbanisme (PLU)…
Sécheresse, fissures et indemnisation : cadre légal de la garantie catastrophes naturelles (Cat-Nat)
Les épisodes de sécheresse prolongée constituent une réalité préoccupante, engendrant fréquemment des dommages matériels significatifs, notamment l’apparition de fissures sur les murs. Ces désordres soulèvent des questions majeures quant à leur prise en charge par les assurances, en particulier dans le cadre de la garantie catastrophes naturelles (Cat-Nat). I – La garantie Cat-Nat La garantie Catastrophes Naturelles dite garantie Cat Nat est une extension de garantie obligatoire pour tous les contrats d’assurance de dommages. En vertu de l’article 125-1 du Code des assurances « les contrats d'assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l'Etat et garantissant les dommages d'incendie ou…