Contrat de construction de maison individuelle : chiffrage obligatoire des travaux indispensables, y compris les raccordements aux réseaux effectués par des tiers hors du fonds.
En application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit mentionner le coût de tous les travaux indispensables à l'implantation ou à l'utilisation de l'immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l'ouvrage. Cour de cassation, 11 décembre 2025, Pourvoi n° 23-21.280 I – Un maître de l’ouvrage…
Le règlement de copropriété ne constitue pas un juste titre permettant la prescription acquisitive abrégée
Le règlement de copropriété n'ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne constitue pas un juste titre au sens de l'article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008. Cour de cassation, 18 décembre 2025, Pourvoi n° 24-15.759 I – Les propriétaires du lot n°3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété soutiennent que les autres copropriétaires avaient édifié sans autorisation des constructions, pour partie sur une cour partie commune, et pour partie sur une cour sur laquelle seul un droit de jouissance spéciale était accordé…
Vice caché : transparence du vendeur et contrôle par l’agent immobilier
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 23-18.899, Inédit La clause d’exonération de garantie des vices cachés ne protège pas un vendeur qui avait connaissance des défauts du bien vendu. Par ailleurs, l’agent immobilier chargé de la transaction doit vérifier la véracité des déclarations du vendeur, notamment lorsqu’elles portent sur l’entretien d’éléments essentiels tels que la toiture. 1. Exclusion de la clause d’exonération pour le vendeur connaissant le vice Dans cette affaire, une propriétaire a vendu une maison à un couple par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Les acquéreurs ont découvert plusieurs désordres significatifs, principalement au niveau de…
Vente entre professionnels de même spécialité : portée de la clause de non-garantie des vices cachés
La validité d’une clause exonératoire de garantie des vices cachés dépend de l’analyse concrète de la qualité des parties et de leur spécialité professionnelle. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 octobre 2025, 23-18.469 23-18.508 23-18.560, Inédit Dans cette affaire, l’acte de vente d’un immeuble à usage de bureaux était accompagné de trois rapports de diagnostic réalisés par deux professionnels différents, indiquant l’absence d’amiante. Trois ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire découvre la présence d’amiante et assigne le vendeur, les diagnostiqueurs et leurs assureurs en réparation de ses préjudices. Au fond, les juges avaient reconnu la responsabilité du vendeur…
Servitude de passage : priorité sur les terrains issus d’une division foncière
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 novembre 2025, 24-17.240, Publié au bulletin Le droit de passage pour cause d’enclave permet au propriétaire d’un immeuble dépourvu d’accès à la voie publique de réclamer l’institution d’une servitude sur les terrains voisins (C. civ., art. 682). En principe, ce droit peut s’exercer sur n’importe quel terrain avoisinant, en choisissant le trajet le plus court et le moins dommageable pour les propriétaires grevés (C. civ., art. 683). Cependant, lorsque l’enclavement résulte directement de la division d’un fonds unique, le passage doit être institué prioritairement sur les parcelles issues de cette division (C.…
Responsabilité professionnelle de l’architecte et assurance : l’exemple d’une erreur de calcul de surface
L’assureur professionnel d’un maître d’œuvre ou d’un architecte est tenu d’indemniser le maître d’ouvrage pour les dommages financiers causés par une faute ou une erreur dans l’exécution de la mission confiée. Trib. jud. Rouen, 25 sept. 2025, n° 25/01609 Un maître d’ouvrage confie à un architecte la conception et la réalisation d’un immeuble destiné à la vente. Le permis de construire, déposé par l’architecte, indique une surface de plancher de 290 m², conforme à la demande initiale du maître de l’ouvrage. Sur cette base, une vente est conclue pour un montant total de 1 044 000 € TTC. À l’issue…
Prescription biennale en assurance : inopposabilité en cas d’information insuffisante
Lorsqu’un contrat d’assurance se limite à mentionner de manière partielle les dispositions légales relatives à la prescription, le délai biennal prévu par l’article L. 114-1 du code des assurances peut être écarté à l’égard de l’assureur. CA Toulouse, 12 févr. 2025, n° 23/03649 Dans cette affaire, des époux constatent des fissures sur l’enduit de la façade de leur immeuble. Ils assignent en référé expertise le 23 décembre 2016 un constructeur et son assureur de responsabilité civile décennale. Après dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 16 février 2018, ils assignent les parties au fond le 6 août 2021. Le constructeur appelle ensuite…
Réception impossible : responsabilité contractuelle des constructeurs engagée.
Lorsque des désordres majeurs affectent un ouvrage, qu’un solde reste impayé et qu’une partie de l’ouvrage doit être détruite pour être reconstruite, aucune réception, tacite ou judiciaire, ne peut être considérée comme intervenue. Dans ce cas, la responsabilité contractuelle des constructeurs est pleinement engagée. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 octobre 2025, 22-20.146, Inédit Dans cette affaire, un maître d’ouvrage confie à un architecte une mission complète de maîtrise d’œuvre ainsi qu’à une entreprise la réalisation des lots gros œuvre, maçonnerie, abords, toiture et piscine. Constatant des désordres importants, il obtient en référé la désignation d’un expert et…
Prescription de l’action de l’entreprise principale contre l’assureur du sous-traitant
Le point de départ de la prescription quinquennale est subordonné à l’acquisition d’une connaissance complète et chiffrée du dommage par l’entreprise générale. Cass. 3e civ., 27 nov. 2025, n° 23-22.017, n° 565 D Une entreprise générale, intervenant à la fois comme constructeur et comme vendeur, avait confié à un sous-traitant, dans le cadre d’un contrat-cadre, la réalisation de travaux de pose de poêles et d’inserts au domicile de ses clients. Dès 2012, des dysfonctionnements affectant certaines installations ont conduit l’entreprise principale à alerter sa clientèle sur les risques encourus et à procéder à plusieurs déclarations de sinistre auprès de son…
Les limites de l’efficacité de la clause exonératoire de garantie des vices cachés
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 24-11.221, Inédit La clause de non-garantie des vices cachés insérée dans un acte de vente ne produit pas d’effet lorsque les désordres affectant l’immeuble trouvent leur origine dans des travaux réalisés personnellement par le vendeur. En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation, se plaignant de multiples désordres révélés après la vente, ont assigné leurs vendeurs à l’issue d’une expertise judiciaire. Ils ont agi sur le fondement de la garantie des vices cachés, sollicitant à la fois la résolution de la vente et l’allocation de dommages-intérêts. Bien que l’acte de vente…
Légitimité du droit d’agir en justice et caractérisation de l’abus de droit
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 23-23.791, Inédit L’exercice d’une action ou d’une défense en justice constitue un droit fondamental qui ne saurait, sauf circonstances particulières, dégénérer en abus dès lors que sa légitimité a été reconnue, même partiellement, par une juridiction. La seule persistance dans le contentieux ou le refus de transiger ne suffit pas, en soi, à caractériser une faute engageant la responsabilité civile de son auteur. En l’espèce, les acquéreurs d’un immeuble d’habitation, se plaignant de divers désordres affectant le bien, ont assigné leur vendeur à l’issue d’une expertise judiciaire, notamment sur le…
La VEFA requalifiée en marché public de travaux lorsque l’acheteur public exerce une influence déterminante sur l’opération
CAA Lyon, 18 sept. 2025, n° 23LY02923 Lorsqu’un acheteur public suit et encadre l’ensemble des phases d’une opération immobilière réalisée en vue de l’acquisition d’un immeuble en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il exerce une influence déterminante sur la conception de l’ouvrage. Dans une telle hypothèse, le contrat ne peut être regardé comme une simple opération de vente immobilière privée et doit être requalifié en marché public de travaux. 1. Les faits et la procédure : une VEFA fortement encadrée par l’acheteur public En l’espèce, un office public d’HLM a cédé des parcelles en vue de la réalisation d’une…