Source : Cour Administrative d’Appel de DOUAI, 23/04/2019 n°17DA01449

Deux contribuables ont cédé un immeuble à usage d’habitation ne constituant pas leur résidence principale. Cette cession a ainsi été assujettie au régime des plus-values immobilières, prévu à l’article 150 U du code général des impôts.

Estimant par la suite que cette cession aurait pu bénéficier de l’exonération prévue par les dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts, ils ont formé une réclamation auprès de l’administration fiscale.

Il s’agissait en effet de la première cession d’un logement autre que leur résidence principale alors que les contribuables n’étaient pas propriétaire de leur résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et ils destinaient les fonds issus de la vente à l’acquisition ou la construction d’un logement ayant vocation à devenir leur résidence principale.

Leur réclamation ayant été rejetée, ils ont saisi les juridictions administratives.

La Cour Administrative d’Appel a confirmé le jugement du Tribunal Administratif ayant rejeté leur requête.

Elle juge que le contribuable estimant pouvoir bénéficier de l’exonération en cause doit « manifester son intention de se placer sous celui-ci, dès la date de la cession, par une mention portée dans l’acte notarié constatant celle-ci et précisant l’identité du bénéficiaire de l’exonération, ses droits sur le prix de cession, la fraction du prix de cession correspondant à ses droits qu’il destine au remploi et le montant de la plus-value exonérée ».

L’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III du CGI prévoit en effet pour l’application du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI (prévoyant l’exonération), les différentes mentions que l’acte constatant la cession à titre onéreux d’un logement au titre de laquelle le bénéfice de l’exonération est demandé doit mentionner.

La Cour Administrative d’Appel en conclut que « ces dispositions doivent ainsi être regardées comme faisant obstacle à ce qu’un particulier, qui n’a pas fait valoir son droit à exonération de la plus-value de cession lors de la vente et n’a donc pas fait mentionner dans l’acte de cession par le notaire ces informations, demande, dans le délai de réclamation, la restitution de l’impôt dont il s’est acquitté sur la plus-value de cession, quand bien même il justifierait satisfaire aux autres conditions requises pour y prétendre ».

La régularisation a posteriori par le biais d’une réclamation n’est pas jugée possible par la juridiction qui interprète strictement les dispositions.

Cette décision fait ainsi peser une obligation de conseil importante sur les notaires qui doivent veiller à interroger les vendeurs sur leur situation et à rédiger de façon complète leur clause fiscale.

En l’espèce, le seul recours des vendeurs est de mettre en cause la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte.