Diminution de la valeur locative au titre « des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi et de l’usage » (art R145-8 du Code de commerce)

Sylvain VERBRUGGHE
Sylvain VERBRUGGHE

 

SOURCE : 3ème civ, 9 avril 2013, n°12-15002, Inédit

 

En l’espèce, dans le cadre d’une procédure relative à la fixation du loyer du bail renouvelé à un montant déplafonné, un preneur a sollicité du juge des loyers commerciaux la prise en compte de la clause du bail, fixant par avance la pondération des surfaces, en tant que facteur de diminution de la valeur locative du bail, conformément aux dispositions de l’article R145-8 du Code de commerce.

 

L’argumentation du preneur, adoptée par la Cour d’appel de Rennes, était la suivante : « les méthodes de pondération ont été considérablement modifiées au cours de la dernière décennie de sorte que la pondération retenue en 1998 n’est plus conforme aux usages actuels, cependant qu’elles sont un outil permettant de comparer des locaux de configuration différente », « si la surface pondérée est contractuelle, il s’agit d’une clause exorbitante du droit commun devant donner lieu par application de l’article R. 145-8 du code de commerce à une minoration de la valeur locative ».

 

Le moyen était intéressant, mais il s’écartait d’une lecture stricte des dispositions de l’article R145-8 du Code de commerce, qui vise uniquement les obligations respectives des parties, de sorte que la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel, en rappelant aux juges du fond qu’ « une clause fixant contractuellement la pondération des locaux, n’est pas une clause exorbitante imposant une obligation au locataire ».

 

Cette clause de fixation de la pondération est donc sans effet sur la valeur locative, sauf à interdire l’expert, et accessoirement le Juge, en l’absence de changement dans la distribution ou la configuration des locaux, d’apprécier la surface pondérée des locaux.

 

 

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

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