La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité. L’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code

Source :

• Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 décembre 2025, 24-10.767, Publié au bulletin[1]

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 décembre 2025, 24-10.767, Publié au bulletin – Légifrance

I – LE DROIT PERTINENT

I – 1. Le principe du droit de préférence du locataire commercial

Le droit de préférence du locataire commercial est une prérogative légale qui s’inscrit dans la volonté du législateur de rééquilibrer les relations entre bailleurs et preneurs.

Il trouve son fondement dans l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Ce texte dispose que :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. »).

La Cour de cassation a érigé ce droit en règle d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger par une clause contraire dans le bail. Toute renonciation anticipée du locataire à ce droit est jugée illicite, comme l’a rappelé la Cour d’appel de Rennes. Cette nature d’ordre public a été affirmée par la Cour de cassation, qui a jugé que « le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente »[2].

I – 2. Champ d’application

Le droit de préférence s’applique aux locaux à usage commercial ou artisanal. Son champ d’application est strictement interprété par la jurisprudence en raison de son caractère dérogatoire au droit de propriété.

Le texte et la jurisprudence ont précisé les situations dans lesquelles ce droit ne s’applique pas.

• Locaux industriels : La Cour de cassation a exclu du droit de préemption les locaux à usage industriel, définissant le local industriel comme celui « principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant[3]

• Terrains nus : L’objectif de la loi étant de permettre au locataire d’acquérir les murs qui abritent son activité, le droit de préemption ne s’applique pas en cas de vente d’un terrain nu [4]

• Baux dérogatoires ou conventions d’occupation précaire : Le droit de préférence ne s’applique pas aux baux dérogatoires ou aux conventions d’occupation précaire, car l’article L. 145-46-1 fait partie d’un chapitre qui est écarté dans ces hypothèses.

• Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial. Cette exception vise les cessions de locaux situés dans des centres commerciaux ou galeries marchandes.

• Cession unique de locaux commerciaux distincts Cette exclusion s’applique lorsque la vente porte sur plusieurs locaux commerciaux, même s’ils sont situés dans le même immeuble et loués à des preneurs distincts[5].

• Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux Cette exception est l’une des plus fréquemment invoquées. Elle s’applique lorsque l’immeuble vendu comprend un local commercial et que le locataire de ce local a un bail limité à une partie de l’immeuble vendu, peu important l’affectation et l’usage des autres parties de l’immeuble 4. Cession à des proches du bailleur.

• Cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint (Article L145-46-1 du Code de commerce).

• Ventes judiciaires Le droit de préférence ne s’applique pas aux ventes faites d’autorité de justice, telles que les ventes dans le cadre d’une liquidation judiciaire du bailleur[6].

• Locataire évincé ou dont le bail est résilié. Le droit de préemption n’est pas ouvert au locataire évincé exerçant son droit au maintien dans les lieux après délivrance d’un congé valant refus de renouvellement de bail [7]De même, en cas d’acquisition de la clause résolutoire, le locataire ne peut plus exercer son droit de préemption dès lors que la décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire est définitive [8].

I – 3. La sanction du droit de préférence

La sanction à la violation du droit de préférence est claire et doit permettre au preneur de bénéficier du droit de préemption dont on l’a privé.

Mais la question qui n’était pas tranchée est la nature de cette sanction : nullité ou caractère non écrit ?

C’était l’objet du débat soumis à la Cour de cassation

II – LES FAITS PERTINENTS

II – 1.

En l’espèce, un preneur à bail commercial d’un immeuble appartenant à une société civile immobilière n’avait pas bénéficié du droit de préférence lors de la cession de celui-ci.

Le bailleur a alors assigné le bailleur et l’acquéreur en nullité de la vente, en restitution des loyers versés depuis celle-ci et en indemnisation. L’acquéreur a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription, laquelle a été accueillie par les juges du fond. Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation, soutenant que la vente conclue en violation de son droit de préférence devrait être réputée non écrite et non simplement nulle, en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce, de sorte que son action pourrait être regardée comme imprescriptible. À titre subsidiaire, il faisait valoir que la nullité de la vente relevait de la prescription quinquennale de droit commun et non de la prescription biennale.

II – 2.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient, « d’une part, que la vente de locaux loués conclue par le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire (…) est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du [Code de commerce] » (pt 11).

II – 3.

Reste à déterminer, ce que la Haute Cour ne fait pas le point de départ du délai de prescription. Cette connaissance peut-elle être réputée acquise du seul fait de la publication de la vente au fichier immobilier ?

Probablement non si l’on se fie à la jurisprudence de la chambre commerciale, en matière de droit de préemption du fermier[9]  qui exclue cette sorte de présomption de connaissance  de la cession .Il est en effet impossible pour le preneur de mettre en quelque sorte l’ immeuble pris à bail sous surveillance  à la conservation des hypothèques .Ce serait de toute façon un contre sens dans le compréhension du texte qui créerait une obligation de se renseigner à charge du preneur là ou la loi un oblige le bailleur à l’informer

Encore que se débat reste bien théorique. Sans nul doute, dans la plupart des cas ce sera l’acquéreur qui informera le bailleur en l’invitant à régler désormais les loyers chez lui.

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[1]  CA Rennes, 11 janv. 2022, n° 20/0166.

[2] Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605

[3] Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.03

[4] CA Aix-en-Provence, 30 janv. 2018, n° 16/19016.

[5]

[6] . La Cour de cassation a jugé que « la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice » et qu’une telle vente ne peut donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le locataire commercial (Cass. com., 23 mars 2022, n° 20-19.174). Cette solution a été confirmée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-16.475).

[7] (CA Paris, 25 janv. 2024, n° 21/15897).

[8] CA Douai, 7 avr. 2022, n° 21/04219)

[9]  Cass. com., 30 mai 2024, no 21-21.366, FS-B :