Source : CA PARIS, 4ème ch., 1er juill. 2014 n°12/23120 – JurisData n°2014-015894.
En l’espèce, un locataire est poursuivi en paiement d’arriérés de charges par son ancien bailleur.
Se refusant au paiement de ces charges et notamment sur les cinq années antérieures, le bailleur faisant application du délai de prescription quinquennale de droit commun, celui-ci invoque la prescription triennale résultant désormais de l’article 7-1 de loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 lequel dispose :
« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».
Cet argument est cependant rejeté par la Cour d’appel de PARIS laquelle fait, en présence d’un bail conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi ALUR, une application stricte de son article 14 lequel fixe les règles de droit transitoire à savoir :
« Les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Toutefois, pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à la présente loi :
1° Les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la même loi, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables ;
2° L’article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant de la présente loi, leur est applicable pour les congés délivrés après l’entrée en vigueur de la présente loi.
Pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés aupremier alinéa de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation , dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables ».
Il résulte de cette décision que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas expressément visées à l’article 14 de la loi du 24 mars 2014, celui-ci ne peut s’appliquer aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR de sorte que cette action en paiement d’un arriéré de charges locatives demeure soumise à la prescription quinquennale, de droit commun, la prescription triennale ne s’appliquant qu’aux baux conclus postérieurement au 27 mars 2014.
Il est important de préciser que cet article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne vise pas exclusivement les actions en paiement d’arriérés de charges locatives mais « toutes actions dérivant d’un contrat de bail » dont la prescription est donc désormais de trois ans pour tout bail conclu après le 27 mars 2014 et ce, sous réserve de l’exception portée en son alinéa 1 s’agissant de l’action en révision du loyer dont le prescription est quant à elle annale à compter de la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour ladite révision de loyer.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
