Il résulte de l’article 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le garant doit notifier individuellement la cessation de la garantie accordée à l’agent immobilier aux créanciers dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire ou le registre des mandats prévus aux articles 51 et 65 du décret, ceux-ci disposant alors d’un délai de trois mois pour produire leur créance.

A défaut d’une telle notification, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d’un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l’article 45 du décret ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, le délai de trois mois pour produire sa créance n’est pas opposable au créancier.

Cour de cassation, 22 janvier 2026, n° 23-21.673

I –

Une société et un particulier, propriétaires de divers biens immobiliers donnés à bail, ont confié leur gestion locative à un agent immobilier, couvert par une garantie financière.

Le garant a dénoncé sa garantie financière et a publié un avis de cessation de garantie dans un quotidien distribué dans le département du siège de l’agent immobilier.

Les propriétaires, bénéficiaires de la garantie, ont demandé au garant de garantir leur créance contre l’agent immobilier, mis en redressement judiciaire, au titre de loyers perçus par ce dernier dans le cadre de sa mission de gestion locative, puis, à défaut de paiement volontaire, l’ont assigné à cette fin.

II –

La cour d’appel a condamné le garant à payer une certaine somme à la bénéficiaire de la garantie, considérant que le délai de trois mois pour agir en garantie n’avait pas commencé à courir en l’absence de notification individuelle de la cessation de garantie, la publication dans un quotidien ne suffisant pas à faire courir ce délai.

III –

Le garant a formé un pourvoi en cassation et soutient que, en l’absence de communication au garant financier du registre-répertoire mentionnant les noms et adresses des créanciers du débiteur garanti, le délai de trois mois imparti aux créanciers pour actionner la garantie doit commencer à courir dès après l’expiration d’un délai de trois jours suivant la date de la publication dans un quotidien de l’avis de cessation de la garantie, faute pour le garant financier d’être en mesure de notifier individuellement ladite cessation.

En l’espèce, il n’était pas contesté que l’avis de cessation de garantie avait été publié, mais que la notification individuelle n’avait pas pu être effectuée en raison de l’absence de communication du registre-répertoire. Selon le garant, le délai de trois mois aurait donc dû courir à compter de la publication et la demande de la bénéficiaire de la garantie, formée plus de trois mois après, serait tardive.

IV –

La Cour de cassation rejette le moyen du garant.

La Cour de cassation rappelle que, selon l’article 44 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cessation de la garantie financière accordée à l’agent immobilier peut résulter de la dénonciation du contrat de garantie par le garant. Cette cessation ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant la publication d’un avis de cessation de garantie dans un quotidien, avis mentionnant notamment le délai de production des créances et son point de départ.

Elle rappelle ensuite que, selon l’article 45 du même décret, en cas de cessation de la garantie, le garant doit informer immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes concernées dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire ou le registre des mandats.

 La lettre doit mentionner le délai de production des créances et son point de départ. Les créances entrant dans le champ de la garantie restent couvertes si elles sont produites dans un délai de trois mois à compter de la réception de la notification individuelle, ou, dans les autres cas, de la publication de l’avis. Ce délai ne court que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis, selon le cas.

Il en résulte que le créancier à qui la cessation doit être notifiée dispose d’un délai de trois mois pour produire sa créance à compter de la notification individuelle.

La Cour précise que, à défaut de cette notification obligatoire, la seule publication de l’avis de cessation de garantie dans un quotidien ne suffit pas et le délai de trois mois n’est pas opposable au créancier, l’article 45 ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres auxquels il a accès. (1re Civ., 3 octobre 1984).

V –

Pour conclure, la Cour de cassation rappelle que la cessation de la garantie ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant la publication d’un avis de cessation, et que l’article 45 du décret impose au garant d’informer immédiatement par lettre recommandée les personnes dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire, la lettre devant mentionner le délai de production des créances et son point de départ.

Elle en déduit que le créancier à qui la cessation doit être notifiée dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification individuelle pour produire sa créance. À défaut de cette notification obligatoire, le délai de trois mois n’est pas opposable au créancier, et la seule publication de l’avis ne peut y suppléer.