SOURCE : 3ème civ, 8 avril 2021, n°19-24.672, Inédit
Si le juge doit restituer l’exacte qualification aux contrats qui lui sont soumis sans s’arrêter à la dénomination adoptée par les parties, il ne peut en revanche pas en dénaturer les termes clairs et précis. En conséquence, un bail dérogatoire conclu au visa de l’article L145-5 du Code de commerce, dans lequel le preneur, à titre de condition déterminante, renonce expressément au statut des baux commerciaux, ne peut pas être requalifié en bail commercial, même si le bail dérogatoire était, dans la commune intention des parties, destiné à l’aménagement des locaux par le preneur avant la signature d’un bail commercial.
En l’espèce, une société d’économie mixte donne des locaux nus à un exploitant aux fins d’y développer une activité de bar à bière. Des travaux d’aménagement importants devant être réalisés par le preneur, les parties décident de précéder la conclusion du bail commercial, dont les conditions étaient déjà définies, d’un bail dérogatoire d’une durée de quatre mois, à compter du 15 septembre 2016.
Le preneur achève ses travaux le 14 décembre et exploite son fonds, qui fera cependant rapidement l’objet de plaintes pour atteinte à la tranquillité publique.
C’est dans ce contexte que le bailleur décide de ne pas poursuivre les relations contractuelles et met le preneur en demeure de quitter les lieux le 17 janvier 2017, c’est-à-dire dans le mois de la fin de la durée contractuelle du bail dérogatoire.
Le preneur revendique la protection statutaire, et saisit les juges chambériens d’une action en requalification, dont il est débouté.
La Cour d’appel de CHAMBERY précise que la commune intention des parties était certes de conclure un bail commercial au terme de la période d’aménagement des locaux, mais que le preneur avait, de manière claire et sans équivoque, renoncé à la protection statutaire en signant le bail dérogatoire, qui ne saurait ainsi être requalifié. Par l’effet de la mise en demeure de délaisser, le preneur était ainsi devenu occupant sans droit ni titre.
L’arrêt est confirmé par la Cour de cassation, par un simple rappel du principe du bail dérogatoire.
Le bail dérogatoire est un instrument juridique intéressant pour le bailleur souhaitant s’assurer, avant un engagement d’au moins neuf ans, du sérieux et de la solvabilité de son cocontractant, mais également de la conformité de l’activité aux locaux loués, ce qui était d’ailleurs, dans l’espèce commentée, la raison de l’échec de la relation contractuelle.
Le bail dérogatoire s’adresse également à l’exploitant souhaitant évaluer, pendant quelques mois, la qualité de l’emplacement et la rentabilité de l’activité avant d’être lié pour trois ans. Mais évidemment, de par son caractère éphémère, le bail dérogatoire n’est pas l’assise contractuelle idéale pour une location de locaux à l’état brut, sauf a minima à s’assurer d’une corrélation suffisante entre le rendement attendu et la durée du bail dérogatoire…
