Bail commercial, grosses réparations de l’article 606 du Code civil

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

SOURCE : Cass. civ 3ème, 21 avril 2022, n°21-14036, Inédit

La question de l’interprétation des « grosses réparations de l’article 606 du Code civil » a été (et est encore) source d’un débat jurisprudentiel nourri entre les partisans d’une conception stricte et limitative s’en tenant à la lettre de l’article 606, et les partisans d’une conception plus libérale s’écartant de la lettre de ce dernier.

Il ressort des dispositions de l’article 606 du Code civil que :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Jusqu’à un arrêt du 13 juillet 2005[2], La Cour de cassation jugeait aux termes d’une jurisprudence constante en la matière que  l’énumération des grosses réparations au sens de 606 était « limitative et non énonciative ». Autrement dit, elle faisait la part belle aux tenants d’une conception stricte et limitative de l’article 606[3].

Se livrant à une interprétation restrictive de cette disposition, la Haute juridiction exerçait un contrôle sur la qualification des grosses réparations et censurait en conséquence les juges du fond qui tentaient de donner une portée plus large à ce type de réparation.

Par un arrêt du 13 juillet 2005, la Cour de cassation a abandonné toute référence au caractère limitatif de l’article 606 et s’est contentée d’approuver une définition générale de sur ce qu’il faut entendre par grosses réparations et réparations d’entretien :

« Au sens de l’article 606 du Code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ».

La Cour avait également rappelé dans ses titrages et résumés, qu’elle laissait au juge du fond le soin d’apprécier souverainement si telle ou telle réparation rentrait dans l’une ou l’autre de ces catégories.

Cette définition, désormais bien établie, a récemment été réaffirmée par la Haut juridiction dans un arrêt du 21 avril 2022, objet du présent CHRONOS.

En l’espèce, la Cour de cassation a censuré un arrêt de Cour d’appel qui avait retenu que : « Le bailleur devait supporter toutes les réparations d’entretien utiles au maintien permanent de l’immeuble et non uniquement celles énoncées limitativement par l’article 606 », sans relever si les travaux litigieux intéressaient l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Les lecteurs de CHRONOS retiendront du cas d’espèce qu’il ne faut donc pas s’en tenir à la rédaction littérale de l’article mais à son interprétation jurisprudentielle, qui inclut également les travaux intéressant la solidité et la préservation de l’immeuble (mais pas, par exemple, les fenêtres).

[1] http://vivaldi-chronos.com/immobilier/baux-commerciaux-immobilier/application-dans-le-temps-de-la-loi-pinel-aux-baux-en-cours-pour-les-charges-transferables/

[2] Cass. civ 3ème, 13 juillet 2005, n°04-13764)

[3] En ce sens, Cass. civ 3ème, 25 octobre 1993, n°82-11261, FS – PB et Cass. civ 3ème, 27 novembre 2002, FS – PB

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