Source : CCass, com, 27/03/2019 n°18-10933, publié au bulletin

Si l’administration fiscale estime que des contribuables redevables de l’ISF (ou aujourd’hui l’IFI) ont minoré la valeur de leur bien, elle est en mesure de procéder à des rappels à part des valeurs qu’elle détermine elle-même.

S’agissant de biens immobiliers, l’administration fiscale détermine la valeur réelle des biens à partir d’éléments de comparaisons qui doivent être similaires en fait et en droit avec le bien concerné.

En l’espèce, un couple de contribuable contestait la décision de la juridiction d’appel ayant validé le rappel d’ISF en ce qu’elle d’une part avait validé la méthode d’évaluation de l’administration alors qu’elle ne disposait pas de suffisamment d’éléments pour apprécier la similitude des éléments de comparaison et d’autre part n’avait pas appliqué de décote pour tenir compte de l’indivision existant entre les époux propriétaire du bien.

S’agissant de la similitude des biens, la Cour de Cassation estime ce moyen non fondé au motif que la cour d’appel a « examiné de manière concrète les termes de comparaison proposés par l’administration ».

Dans sa décision, la Cour de Cassation détaille les éléments qui étaient à la disposition des juges du fond : la description précise du bien à évaluer, le nombre d’éléments de comparaison par année contestée et pour chacun d’entre eux l’adresse, l’année, le matériau de construction, le nombre d’étages, la présence éventuelle d’une terrasse ou d’un jardin et la surface pondérée développée hors œuvre.

Pour que l’appréciation soit considérée comme concrète, il est ainsi nécessaire que les juges disposent d’une information précise et détaillée.

Malheureusement, la Cour de Cassation estime qu’il n’est pas nécessaire que les juges du fond aient connaissance d’éléments relatifs à la structure des immeubles (état d’entretien de l’immeuble, qualité technique et architecturale, emplacement et état de la construction) pour apprécier la similitude entre le bien en cause et les terme de comparaison.

C’est regrettable car ces éléments sont déterminant dans le jeu de l’offre et la demande qui permet de dégager la valeur vénale d’un bien. Une telle exigence mettrait en difficulté l’administration fiscale qui établit la valeur d’un bien dont elle conteste la valeur à partir des renseignements mentionnés dans les actes de vente de sa base de données. Dans ces conditions, l’appréciation concrète des termes de comparaison est un vœu pieu…

S’agissant de la situation d’indivision du bien en cause, la Cour de Cassation confirme la position des juges du fond n’ayant pas appliqué de décote pour déterminer la valeur du bien. Ils ont en effet considéré qu’il était peu probable que l’un des époux indivisaire envisage de céder sa quote de l’immeuble qui constitue la résidence principale du couple.

Elle juge que la cour d’appel a « comme le devait, apprécié concrètement les possibilités de cession de l’immeuble litigieux, et a pu déduire que l’état d’indivision du bien n’affectait pas sa valeur ». L’existence d’un indivision n’est donc pas un élément ayant pour effet de minorer la valeur d’un bien si, dans les faits, elle n’a pas vocation à cesser à court terme.