La cession à un tiers de locaux à usage commercial ou artisanal consentie par le propriétaire en violation du droit de préférence du locataire commerçant est frappée de nullité, l’action en nullité ouverte au profit du locataire étant soumise au délai de prescription biennal.
Civ. 3ème, 18 déc. 2025, FS-B, n° 24-10.767
I –
Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire commerçant bénéficie d’un droit de préférence en cas de cession des locaux qu’il occupe. Par l’arrêt ici commenté, la Cour de cassation précise que la méconnaissance de ce droit par le bailleur est sanctionnée par la nullité de la vente, à condition toutefois que le locataire exerce son action dans le délai de prescription biennale.
En l’espèce, un immeuble donné à bail à un EHPAD depuis 2010 avait été vendu en 2017 sans que le droit de préférence du preneur soit respecté. En 2020, le nouvel acquéreur notifia à la locataire son intention de revendre l’immeuble, cette fois dans le respect des exigences de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La locataire assigna alors, en 2021, l’ancien et le nouveau propriétaire afin d’obtenir l’annulation de la vente intervenue en 2017. Si la Cour de cassation confirme que la violation du droit de préférence est bien sanctionnée par la nullité de la vente, elle approuve néanmoins les juges du fond d’avoir déclaré l’action prescrite, faute d’avoir été introduite dans le délai de deux ans.
Lors de la réforme de 2014, la sanction applicable à une vente conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire avait suscité des interrogations, le texte n’étant pas d’une parfaite clarté. Le premier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit que la notification du projet de vente au locataire doit mentionner le prix et les conditions de la cession « à peine de nullité », sanction qui vise explicitement la notification elle-même. En revanche, le troisième alinéa du texte impose, en cas de modification du prix ou des conditions, une nouvelle notification « à peine de nullité de la vente ».
La Cour de cassation adopte une lecture extensive de ces dispositions en considérant que la sanction de la nullité de la vente s’applique, de manière générale, à toute violation du droit de préférence, et non à la seule hypothèse d’une modification des conditions de la cession. Si d’autres sanctions, telles que l’octroi de dommages-intérêts, auraient pu être envisagées, la jurisprudence est désormais fixée : le locataire évincé dispose d’une action en nullité de la vente.
Il convient enfin de rappeler que, malgré le silence du texte, la Cour de cassation a consacré le caractère d’ordre public du droit de préférence du locataire commerçant, renforçant ainsi la protection conférée au preneur, tout en encadrant strictement son exercice par le jeu de la prescription biennale.
II –
Conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux sont soumises à une prescription de deux ans. La Cour de cassation confirme que tel est bien le cas de l’action en nullité d’une vente, dès lors qu’elle est « exercée en vertu du statut des baux commerciaux ».
En l’espèce, l’action engagée par la locataire en 2021 tendait à l’annulation d’une vente conclue en 2017, sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce relatif au droit de préférence du preneur. Cette action relevait donc directement du statut des baux commerciaux. Introduite plus de deux ans après la vente litigieuse, elle se trouvait dès lors frappée par la prescription biennale.
Pour tenter d’échapper à cette forclusion, la locataire invoquait l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrits les clauses, stipulations ou arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. À la différence de l’action en nullité, l’action tendant à voir une stipulation déclarée non écrite n’est en effet soumise à aucun délai de prescription. La locataire soutenait ainsi que la vente litigieuse pouvait être assimilée à un « arrangement » prohibé.
Cette argumentation ne pouvait toutefois prospérer. D’une part, les clauses, stipulations et arrangements visés par l’article L. 145-15 concernent exclusivement les conventions conclues entre le bailleur et le preneur, intégrées au bail ou à ses avenants ou annexes. Or, en l’espèce, l’acte contesté était une vente conclue avec un tiers, distincte du contrat de bail.
D’autre part, l’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit lui-même la sanction applicable à la méconnaissance du droit de préférence du locataire : la nullité de la vente. Ce texte spécial ne renvoie pas au mécanisme du réputé non écrit prévu à l’article L. 145-15, lequel se révèle dès lors inapplicable.
