Un vendeur professionnel est réputé connaître les vices affectant l’immeuble

Amandine Roglin
Amandine Roglin

Le vendeur professionnel ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Source : Cass. Civ. 3e, 15 juin 2022, FS-D, n° 21-21.143

I –

En l’espèce, un maçon a fait l’acquisition d’une ancienne ferme.

Il a réalisé d’importants travaux pour transformer cette ferme en maison d’habitation.

Puis, la maison a été vendue.

L’acheteur a constaté, peu de temps après l’acquisition, l’existence de graves désordres.

Il a assigné son vendeur en justice puis, après expertise judiciaire, a sollicité la diminution du prix de vente et l’indemnisation des vices cachés affectant l’immeuble.

II –

La Cour d’Appel déboute l’acquéreur de ses demandes au motif que l’acte de vente comportait une clause d’exclusion des vices cachés sauf preuve de la mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire la preuve qu’il avait, au moment de la vente, connaissance des vices affectant l’immeuble.

La cour d’appel a retenu que l’entrepreneur en maçonnerie ne possédait pas les connaissances techniques nécessaires pour anticiper un vice du sol au moment des travaux, rendant de ce fait effective la clause exonératoire de responsabilité stipulée dans le contrat de vente.

L’acquéreur a formé un pourvoi en cassation.

III –

L’arrêt est cassé en ces termes :

« Vu l’article 1643 du code civil :

Il résulte de ce texte que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Pour dire que la clause exonératoire devait produire ses effets, l’arrêt retient que la profession d’entrepreneur en maçonnerie de M. [X] n’impliquait pas la possession des connaissances techniques lui permettant, quand il avait fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d’anticiper un vice du sol.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. [X] avait réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, de sorte qu’il devait être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble, y compris le sol, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Ainsi la Cour rappelle qu’un vendeur professionnel, est présumé connaître les vices affectant l’immeuble de sorte qu’il ne peut opposer à l’acquéreur la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente, en ce sens ici qu’il s’agit d’un professionnel de la construction ayant lui-même procédé aux lourds travaux de transformation, il lui appartenait dès lors de se renseigner sur la compatibilité du sol avec les travaux projetés. Il ne pouvait donc pas ignorer l’existence des vices allégués par l’acquéreur.

La Cour de cassation rappelle au passage également que la mauvaise foi du vendeur ne lui permet pas de déroger à la garantie légale des vices cachés (C. civ, art. 1641 s.) par le biais d’une clause standard de non-garantie de l’article 1643 du code civil.

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