Source : Cass. 3e civ. 13-12-2018 n° 17-23.008 F-D

Un syndicat des copropriétaires assigne un copropriétaire en cessation des travaux engagés et démolition des ouvrages déjà exécutés sur son lot sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La Cour d’appel rejette les demandes du Syndicat des copropriétaires.

Le syndicat fait grief à l’arrêt de rejeter les demandes, alors, selon le moyen :

1 / que sont adoptées à la moitié des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux sur les parties communes ; que le gros oeuvre et les murs de façade constituent, selon l’article 4 du règlement de la copropriété de la résidence des parties communes ; que la cour d’appel a constaté que les travaux litigieux avaient notamment consisté dans la création de baies vitrées, modification d’un auvent et la création d’une avancée de 60 cm en façade ; qu’en ne recherchant si ces travaux, en tant qu’ils concernaient le gros oeuvre, ne portaient pas atteinte aux parties communes de l’immeuble, de sorte qu’ils étaient soumis à l’autorisation des copropriétaires, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 / que sont adoptées à la moitié des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ; que l’aspect extérieur est celui de l’immeuble constituant la copropriété dans son intégralité, sans qu’on puisse distinguer entre les différents bâtiments qui la composent ; que pour considérer que l’autorisation des copropriétaires n’était pas nécessaire, la cour d’appel a retenu que les travaux n’affectaient que l’aspect extérieur du bâtiment constituant le lot 11 et ne portaient pas atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble « commun » abritant les dix premiers lots ; que la cour d’appel, qui n’a pas apprécié l’atteinte à l’aspect extérieur au regard de l’immeuble entier composant la copropriété, a violé l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3 / qu’est réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou portant atteinte à son aspect extérieur ; qu’en rejetant la demande d’annulation de l’autorisation conventionnelle d’effectuer des travaux et de construire prévue à l’article 5 du règlement de copropriété, en ce qu’elle était limitée au lot 11 faisant l’objet d’un droit privatif, sans rechercher si les travaux visés ne portaient pas sur le gros oeuvre, partie commune, et ne modifiaient pas l’aspect extérieur de l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale aux regard des articles 43 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 ;

La Cour de cassation rejette le pourvoi considérant :

« Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que le terrain, correspondant à l’emprise du lot n 11, était une partie privative, de sorte que les constructions, qui y avaient été édifiées, devaient également être regardées comme des parties privatives par voie d’accession, seul le gros oeuvre des autres lots dont le sol était l’objet d’une propriété indivise étant des parties communes, et que l’état descriptif de division, intégré à l’article 5 du règlement de copropriété, qui décrivait la consistance de ce lot, avait valeur contractuelle puisque les dispositions qu’il contenait relativement aux droits, attachés à ce lot, de transformer la petite construction adossée à l’immeuble en un appartement et d’édifier une nouvelle construction ou d’agrandir celle existante, auxquelles l’article 4 du règlement renvoyait, concernaient la définition des parties privatives, ce dont il résultait que cette clause conférait au titulaire du lot un droit à construire dont l’exercice n’était pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que la clause litigieuse ne devait pas être réputée non écrite, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».

La cour de cassation a semble t il ici raisonné au regard de la jurisprudence applicable aux lots transitoires, dont une définition a d’ailleurs été donnée par la loi ELAN laquelle a modifié l’article 1 de la Loi du 10 juillet 1965.

En effet, le conseiller référendaire rappelle que sont réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété donnant par anticipation une autorisation relevant des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, telle la réalisation de travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble,

Le conseiller rappelle en revanche, que la validité des « lots transitoires », est admise de longue date par la jurisprudence. Or, les lots transitoires sont des lots de copropriété constitués d’un droit exclusif d’utiliser une partie commune pour y édifier une construction et le propriétaire d’un lot transitoire n’est pas soumis, pour édifier sa construction, à l’autorisation de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ne s’agissait pas d’un lot transitoire mais puisque le sol du lot n’était pas commun mais privatif de sorte qu’il aurait été illogique d’exiger du propriétaire de ce lot qu’il demande l’autorisation de construire alors que si le sol avait été commun, il en aurait été dispensé par application de la jurisprudence sur les lots transitoires.