SOURCE : 2ème civ, 6 juin 2013, n°12-19116, F-P+B
Sur le fondement de l’article 2210 du Code civil, devenu l’article L322-13 du Code des procédures civiles d’exécution, l’adjudicataire d’un immeuble saisi sollicite l’expulsion de l’ensemble des occupants de l’immeuble, lesquels excipent de l’existence d’un bail commercial. Ils n’auraient donc pas la qualité de « saisi » mais de preneurs à bail ne pouvant, dans le cadre de la saisie, être expulsés.
L’adjudicataire considère que ce bail lui est inopposable, dès lors que son existence ne lui a jamais été révélé au cours de la procédure d’adjudication.
La Cour d’appel de Toulouse l’a néanmoins débouté de sa demande. Les juges du fond ont relevé que le bail était antérieur au commandement valant saisie immobilière. En conséquence, la conclusion du bail ne se heurtait pas à l’interdiction posée par les articles L321-2 et L321-4 du Code des procédures civiles d’exécution, lesquels réputent inopposables à l’adjudicataire les baux conclus postérieurement au commandement.
Les juges ont également estimé que la connaissance de l’existence du bail était sans incidence sur l’opposabilité du bail. Pour les juges du fonds, seule l’absence de publication du bail à la conservation des hypothèques, si le bail avait été conclu pour une durée supérieure 12ans, pouvait rendre le bail inopposable à l’adjudicataire, conformément à l’article 30 § 3 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
Cette décision est confirmée par la Cour de cassation, laquelle confirme qu’il importe peu que l’adjudicataire ait ou non eu connaissance de l’existence du bail pour que cet acte lui soit opposable, seule importe la date de conclusion du bail par rapport au commandement et la durée contractuelle du bail.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi Avocats
