Source : Cass. civ. 3, 27 février 2020, n° 19-10.887, FS-P+B+I

Dans cette affaire, un copropriétaire de deux appartements a assigné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence en dommages et intérêts du fait d’infiltrations provenant d’une toiture-terrasse.

Dans le cadre de l’instance, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son assureur ainsi que l’entreprise ayant réalisé l’ouvrage.

La Cour d’appel a cependant déclaré le Syndicat des Copropriétaires irrecevable en sa demande en garantie au motif que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas habilité le syndic à agir contre l’assureur de la copropriété ni validé l’action.

Le Syndicat des Copropriétaires a formé un pourvoi en cassation au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, soutenant que le syndic n’avait pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie.

Pour rappel, selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, en vigueur à la date de l’introduction de l’instance :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. »

Par arrêt en date du 27 février 2020, la Haute Juridiction rappelle qu’en application de l’article 55, alinéa 2, en vigueur donc à l’époque de l’introduction de l’instance, il a été jugé que le syndic pouvait, dans une instance dans laquelle il était défendeur, appeler en garantie un coresponsable pour dégager la responsabilité du syndicat des copropriétaires (3e Civ., 7 janvier 1981, pourvoi n° 79-12.508, Bull. n° 6 ; 3e Civ., 30 novembre 2004, pourvoi n° 00-20.453).

La Cour poursuit en précisant que le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété.

En conséquence, la Haute Juridiction a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel.

En tant que de besoin, il convient de préciser que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 a été modifié par décret n°2019-650 du 27 juin 2019 et dispose dorénavant en son alinéa 2 que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ce qui aura incontestablement un impact sur les procédures judiciaires dès lors que le défaut d’habilitation était très fréquemment soulevé par les constructeurs afin de déclarer les demandes formulées par le syndicat irrecevables.

Marion MABRIEZ