Un établissement public de santé a sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de changer l’affectation de ses lots de commerces en hôpital de jour.
Cette autorisation a été refusée par l’assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires se prévalant du refus l’assemblée l’a assigné en cessation de cette nouvelle activité.
L’établissement public fait alors grief à la Cour d’appel d’avoir accueilli cette demande, alors :
que le refus des copropriétaires d’autoriser l’exercice d’une activité dans la partie privative d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet d’interdire l’exercice d’une activité qui n’est pas incompatible avec la destination de l’immeuble ou avec les droits des autres copropriétaires, dès lors qu’une telle activité n’est pas interdite par le règlement de copropriété ; qu’en considérant que le refus opposé par les copropriétaires à l’exercice d’une activité d’hôpital de jour dans les lots n 33 et 34 faisait effectivement obstacle, par lui même, à l’exercice de cette activité, et en s’abstenant en conséquence de rechercher, comme elle y était invitée si une telle activité était compatible avec la destination de l’immeuble, la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
que le fait, pour un copropriétaire, de demander l’autorisation des autres copropriétaires pour exercer une nouvelle activité dans les parties privatives de son lot ne vaut pas engagement unilatéral de ne pas exercer cette activité sans leur accord, sauf volonté non équivoque de renoncer à un tel exercice en cas de refus ; qu’en considérant, pour écarter le moyen tiré de ce que l’établissement public n’avait pas à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour exercer une activité d’hôpital de jour, que cet établissement s’était, de sa propre initiative, assujetti à l’accord des copropriétaires pour exercer une telle activité, cependant que la demande d’autorisation n’interdisait pas à l’établissement d’exercer cette activité en l’absence de volonté non équivoque d’y renoncer, non constatée en l’espèce, la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet arrêt est toutefois confirmé par la Cour de cassation laquelle considère :
« Mais attendu qu’ayant relevé que l’établissement public s’était, de sa propre initiative, assujetti à l’accord des copropriétaires pour exercer son activité d’hôpital de jour et que la décision de l’assemblée générale refusant ce changement d’affectation n’avait pas été contestée et retenu, à bon droit, que, devenue définitive, elle s’imposait à l’établissement public comme à tous les autres copropriétaires alors même qu’elle porterait atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, la cour d’appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu’il n’y avait pas lieu d’examiner si le changement d’affectation contrevenait aux prévisions du règlement de copropriété, si l’activité d’hôpital de jour présentait une utilité sociale ou si elle engendrait des troubles dans l’immeuble ».
Il en résulte que la décision de refus de l’assemblée générale, dont le caractère souverain est ici sévèrement rappelé, doit recevoir application dès lors :
qu’elle n’a pas été contestée et ce alors même que le copropriétaire n’avait aucunement besoin de solliciter cette autorisation dès lors qu’il s’agissait d’exercer une activité qui n’était pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété de sorte que cela relevait de la libre jouissance de ses parties privatives, (ce qu’il a néanmoins fait…. étant précisé qu’après avoir demandé cette autorisation, il passera outre le refus…),
et ce même si cette décision de refus est elle, susceptible de porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives,
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
