Une fois de plus, dans le cadre d’un engagement de construire, le juge vient indiquer que les difficultés opérationnelles d’un projet immobilier ne peuvent excuser l’absence de demande de prorogation du délai pour construire.

Tribunal judiciaire de Paris, 8 octobre 2025, n° 22/14749

Pour rappel, le code général des impôts prévoit que sont exonérés de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties lorsque dans l’acte d’acquisition, l’acquéreur a pris l’engagement d’effectuer, dans un délai de 4 ans, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.

Ce délai de 4 ans peut être prorogé pour un délai d’un an renouvelable. L’acquéreur doit en faire la demande au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai de 4 ans et celle-ci doit être motivée.

En cas de non-respect de l’engagement et de demande de prorogation, l’exonération tombe et les droits d’enregistrement deviennent immédiatement exigibles.

A titre de comparaison, l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans, qui permet également de bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement, ne peut pas quant à lui être prorogé.

En l’espèce, une société avant acquis un terrain en vue d’y construire des commerces. l’engagement de construire ayant été pris dans l’acte de vente, la société a bénéficié de l’exonération des droits. Néanmoins, des obstacles sont rapidement rencontrés entrainant notamment des fouilles archéologiques.

A l’issue du délai de 4 ans, les fouilles sont toujours en cours et la société n’a pas fait l’objet d’une demande prorogation. L’administration, constatant l’absence de construction, soumet l’acquisition aux droits d’enregistrement.

La société a assigné l’administration devant le tribunal pour obtenir la décharge de l’imposition en invoquant notamment la force majeure, les retards étant liés aux fouilles archéologiques qui constituaient un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur.

Le tribunal rejette la demande de la société en écartant la force majeure dès lors que la nécessité de mener des fouilles archéologiques était un fait connu dès l’acquisition et que, si force majeure, il devait y avoir cela entrainerait une impossibilité de construire, or le projet est simplement retardé.

Le juge rappelle ainsi que l’article est clair et qu’aucun évènement ne pouvait empêcher la société de déposer la demande de prorogation dans les délais.  En l’absence du respect du délai de 4 ans et d’une demande de prorogation de délai, les droits d’enregistrement deviennent exigibles et sont liquidés sur la valeur au jour de l’acquisition, excluant toute réévaluation ultérieure.