Causes d’interruption de la prescription biennale
La demande reconventionnelle en vue de faire constater l’existence d’un bail commercial, par un preneur assigné en expulsion devant le Tribunal d’instance, interrompt le délai de prescription de l’action en contestation du refus de renouvellement.
Déplafonnement du loyer du bail renouvelé invoqué par le bailleur, fondé sur les travaux réalisés par le Preneur.
Même s’ils modifient les caractéristiques du local, les travaux du preneur ne justifient pas le déplafonnement du loyer du bail renouvelé s’ils sont une amélioration non financée par le bailleur
Réponse à demande de renouvellement contenant une erreur matérielle : le juge peut interpréter.
Si le juge ne peut pas prononcer la nullité du congé délivré par erreur, il peut interpréter l’erreur matérielle flagrante contenue dans l’acte.
Révision triennale du loyer : si vous l’acceptez, vous devez la payer
Ou comment le non paiement du loyer proposé peut bêtement entrainer la résiliation du bail.
Dénégation du droit au statut : l’inscription rétroactive au RCS est inefficace.
La Cour de cassation rappelle que l’inscription rétroactive au RCS ne saurait faire bénéficier le preneur du statut des baux commerciaux.
L’insuffisance de motivation du congé et ses conséquences désastreuses pour le Bailleur…
Si le congé refusant le renouvellement du bail et le versement d’une indemnité d’éviction est insuffisamment motivé, le preneur peut quitter les lieux tout en sollicitant le versement d’une indemnité d’éviction !
Calcul de l’indemnité d’éviction.
Procédant à un revirement de sa jurisprudence qui ne sera pas sans conséquence sur le calcul de l’indemnité d’éviction, la Cour de cassation juge désormais que si tels sont les usages de la profession le chiffre d’affaires, pour le calcul de l’indemnité, doit être retenu TTC.
Oublier une hausse conventionnelle du loyer ne signifie pas y renoncer !
Le bailleur, qui oublie de refacturer le loyer à son montant initial après une réduction temporaire de son montant, ne renonce pas à en percevoir le montant.
Bénéfice du statut des baux commerciaux et inscription au RCS.
Le locataire doit être immatriculé au jour où le congé du bailleur lui est signifié, ou au jour de sa demande de renouvellement…ou de sa demande en justice pour voir reconnaître l’existence d’un bail commercial
Charges locatives : tout ce qui n’est pas stipulé n’est pas dû !
Le preneur ne rembourse au bailleur que les charges expressément stipulées dans le bail.
Délai d’exécution mentionné dans la clause résolutoire : 30jours, ce n’est pas tout à fait ou c’est plus qu’un mois !
Une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d'au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce
Quel délai pour exercer le droit d’option ?
Le droit d'option peut s'exercer à tout moment au cours de l'instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive.