Source : CA Lyon, 8e ch., 27 juill. 2018, n° 17/02436  : JurisData n° 2018-013404

Suivant acte sous seing privé du 5 décembre 1997, une société d’HLM propriétaire, a donné à bail un local à usage d’habitation.

Par acte d’huissier du 25 avril 2014 visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 1.982,82 euros pour loyers et charges impayés. En vain.

Par jugement en date du 4 mars 2016, le tribunal d’instance de Lyon a :

– condamné le preneur à payer à la SA d’HLM la somme de 1.232,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 février 2016,

– constaté la résiliation du bail,

– autorisé le preneur à se libérer de sa dette locative par mensualités de 50 euros, la première mensualité étant exigible au plus tard le 30 avril 2016, les échéances suivantes au plus tard le dernier jour de chaque mois suivant, et la 25ème correspondant au solde de la dette,

– dit que pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus,

– dit que si le preneur réglait le solde des causes du commandement de payer d’un montant de 185,22 euros conformément aux délais accordés, et s’acquittait du loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause résolutoire de plein droit serait réputée ne pas avoir joué, et le bail se poursuivrait,

– en revanche, si le preneur ne réglait pas le solde des dites causes du commandement de payer, conformément aux délais accordés ou ne payait pas le loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse.

La SA d’HLM a fait appel de ce jugement considérant que le tribunal avait fait une mauvaise interprétation des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en accordant des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire conventionnelle uniquement sur le solde à devoir au titre du commandement et non sur l’intégralité de la dette locative due au moment où il a statué.

Sur ce et pour infirmer le jugement, la Cour rappelle qu’il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi de 1989 que le bail est résilié de plein droit si le locataire ne règle pas l’arriéré locatif dans les deux mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire conventionnelle.

Que pour autant, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, pour solder la dette locative, suspensifs des effets de la clause résolutoire mais que dans ce cas, les délais de paiement suspensifs des effets de la clause de résiliation de plein droit doivent effectivement être accordés, s’il y a lieu, sur la totalité de la dette locative due au jour du rendu du jugement et non uniquement sur le solde des causes du commandement.

A noter qu’il résulte d’ailleurs expressément des dispositions de l’article 24- V de la loi du 6 juillet 1989 que le preneur défaillant ne peut se voir accorder des délais de paiement que s’il justifie “être en situation de régler sa « dette locative »“ de sorte que pour obtenir du juge des délais et consécutivement une suspension des effets de la clause résolutoire, celui-ci :

ne peut pas se limiter à justifier être en mesure de régler les causes du commandement ou leur solde, lesquelles devaient en toute hypothèse, être réglées dans le délai de deux mois courant à compter de sa délivrance sous peine résiliation « de plein droit » de sorte qu’au jour où le juge statue, cette question ne devrait, sur le principe, même plus être d’actualité,

mais être en situation de régler sa « dette locative » telle qu’arrêtée au jour où le juge statue et ce, en sus du paiement de ses loyers et charges courants.