Clause résolutoire inscrite au bail commercial, renouvellement du bail commercial : agir ou ne rien dire : il faut choisir !

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

SOURCE : Cass. civ 3ème, 11 mai 2022, n°19-13738, FS – PB 

Le litige soumis à la censure de la Cour de cassation, s’inscrit dans un schéma où le bailleur fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers commerciaux [en l’espèce un arriéré de charges locatives au titre d’une régularisation de charges] visant la clause résolutoire inscrite au bail. Postérieurement à ce commandement de payer, le locataire sollicite le renouvellement du bail commercial, principe auquel ne s’oppose pas le bailleur outre un loyer plus élevé.

Assez curieusement, la Cour d’appel fait droit au souhait du bailleur de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, avec toutes les conséquences qu’une telle sanction comporte : expulsion du locataire, paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, condamnation au paiement des sommes dues.

La Cour d’appel retient que le bailleur ne pouvait être regardé comme ayant renoncé à se prévaloir du commandement de payer, en acceptant le principe du renouvellement dès lors que le bail a été résilié de plein droit antérieurement au renouvellement du bail. Il est ici rappelé au lecteur de CHRONOS que la résiliation d’un bail commercial sur le jeu de clause résolutoire est un mécanisme automatique qui s’opère en dehors du juge un mois après la délivrance d’un commandement de payer (en l’occurrence commandement de payer délivré le 22 novembre 2017, résiliation de plein droit le 22 décembre 2017 et acceptation du principe du renouvellement par le bailleur le 12 janvier 2018).

Fort logiquement, l’analyse est censurée par la Cour de cassation, dont les titrages et résumés sont ainsi rédigés :

« Il résulte des articles L. 145-10, alinéa 4, et L. 145-11 du code commerce que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement. Encourt, dès lors, la censure, l’arrêt qui accueille la demande en constatation de la résiliation du bail alors que le bailleur, en notifiant au locataire l’acceptation du principe du renouvellement du bail postérieurement au commandement visant la clause résolutoire dont les effets n’avaient pas été constatés judiciairement, avait renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées à ce commandement »

Cette solution qui s’inscrit dans le fil droit d’une jurisprudence déjà admise par le passé[1], est logique : Le fait pour un bailleur d’accepter une demande de renouvellement sans autre réserve que celle portant sur le montant du loyer du bail renouvelé, empêche d’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement délivré antérieurement au renouvellement. On peut dire que le renouvellement « purge » toutes les infractions constatées et dénoncées antérieurement au renouvellement (action fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail).

Les lecteurs habitués de CHRONOS ne manqueront pas de relever que le bail de renouvellement constitue par définition un nouveau bail commercial. Dans ces conditions, comment le bailleur pourrait-il invoquer en vertu de ce nouveau bail des manquements extérieurs et étrangers à l’exécution de ce dernier ? En d’autres termes, il n’est possible d’invoquer des manquements contractuels que pour le bail en cours.

Au cas qui nous préoccupe, il aurait appartenu au bailleur d’être vigilant et faire connaitre au preneur, au visa de l’article L145 – 10 du Code de commerce, dans le délai de trois mois de la notification de la demande de renouvellement, son refus du renouvellement en précisant les motifs de ce refus (impayés de charges) tout en poursuivant son action aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés. Le texte précise littéralement qu’à défaut de réponse le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En réalité, il faut considérer que, par son silence, le bailleur ne peut plus  invoquer des manquements commis antérieurement à la date de la demande, ou plus tard à l’expiration du délai de trois mois qui lui fait suite, à moins qu’il ne les ait découverts que postérieurement. En revanche, les manquements antérieurs et connus de lui ne sont assurément plus susceptibles d’être invoqués[2]

[1] Cass. civ 2ème, 1er février 2018, n°16-29054

[2] Jean-Pierre BLATTER, AJDI 2018, page 595, « Des dangers à ne pas répondre à une demande de renouvellement

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