Dans son arrêt du 18 janvier 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que les modalités contractuelles de calcul d’une indemnité d’éviction, sont parfaitement valables, à condition qu’elles n’aient pas pour effet de priver le locataire évincée de son droit à paiement d’une telle indemnité en cas de non renouvellement, ou d’en limiter forfaitairement par avance son indemnisation.
SOURCE : Cass. civ 3ème, 18 janvier 2023, n°21-22209, Inédit
A la base de ce pourvoi auquel deux moyens de cassation y étaient annexés, un contrat de sous-location est conclu entre un locataire commercial et un sous-locataire commercial. En cours de bail, le bailleur fait délivrer à son locataire un congé sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, afin de procéder à la reconstruction de l’immeuble dont partie donnée à bail.
CHRONOS prendra le parti rédactionnel de s’attacher uniquement au moyen relatif aux modalités conventionnelles de calcul de l’indemnité d’éviction en cas de congé sans offre de renouvellement.
Sur ce point, la Haute juridiction approuve la Cour d’appel d’avoir jugé que les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction, lorsqu’elles n’ont pas pour effet de priver le locataire évincé de son indemnisation en cas de non renouvellement du bail, ou d’en limiter forfaitairement par avance son montant, et par voie de conséquence de limiter directement ou indirectement le droit au renouvellement, ne sont pas contraires à l’ordre public.
Au cas d’espèce, la clause litigieuse stipulait que :
« (…), les parties conviennent que l’indemnité d’éviction due au preneur le cas échéant sera calculée en fonction des caractéristiques d’exploitation du ou des sous-locataire(s) et devra être d’un montant suffisant pour permettre au preneur d’indemniser le ou les sous-locataire(s) du préjudice subi par ces derniers en raison du non renouvellement du bail ».
La clause qui avait pour objet de préciser le montant les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction, ne privait pas le locataire évincé de son préjudice, et ne venait pas davantage le limiter puisqu’il s’agissait pas d’une indemnité forfaitaire.
Partant, le juge qui n’a pas le pouvoir de dénaturer la loi des parties, est tenu par la stipulation litigieuse, laquelle s’impose également à l’expert désigné aux fins de chiffrage du montant de l’indemnité d’éviction.
Un parallèle peut être établi avec les clauses conventionnelles de fixation du loyer du bail de renouvellement, lesquelles s’imposent tant à l’égard du juge que de l’expert judiciaire éventuellement désigné, lorsqu’elles ne sont pas en contrariété avec des dispositions d’ordre public.
En outre, la Cour a jugé à l’examen du second moyen de cassation, que la notification au bailleur d’une copie de l’acte de sous-location, stipulée au contrat de bail, en l’absence de tout délai ou sanction n’était qu’informative, de sorte que le respect de cette formalité postérieurement à la délivrance du congé sans offre de renouvellement, était sans effet sur la régularité et l’opposabilité de la sous-location au bailleur. Partant, le congé ouvre au locataire le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
