A défaut de stipulation expresse d’une surface de vente, le juge des loyers a l’obligation de se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement, et prendre en considération l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation suite à des travaux d’aménagement du preneur, qui ne modifient pas la structure du bâtiment et de nature à répondre pleinement à l’activité exploitée.

SOURCE : Cass. civ 3^ème, 13 juin 2024, n°23-13613, Inédit

Pour mémoire, le renouvellement du bail commercial peut être mis en œuvre à l’initiative de l’une ou l’autre des parties (preneur = demande de renouvellement / bailleur = congé avec offre de renouvellement).

Sur un plan purement procédural, le principe du renouvellement peut être acquis pour ne pas avoir été contesté dans les délais légaux, indépendamment de la fixation du loyer de renouvellement, qui peut être débattu dans le délai de prescription biennal (deux ans).

Par principe, le prix du loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, définie à l’article L.145-33 du Code de commerce. L’article subséquent (L.145-34 du C.com) fait du principe l’exception en instituant le principe du plafonnement du loyer (le prix du loyer est alors celui du bail antérieur, éventuellement indexé), sous conditions. Par exceptions, strictement cadrées par la loi et par la jurisprudence, le prix peut être déplafonné pour correspondre à la valeur locative (par exemple : modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité, obligations respectives des parties, caractéristiques des locaux, etc).

C’est précisément sur l’élément des « caractéristiques du local considéré », lesquelles s’apprécient notamment en considération de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui y sont exercées dans les lieux et de ses dimensions, qu’une société bailleresse a entendu faire fixer le loyer de renouvellement à une certaine valeur.

Cette demande de fixation à la hausse du loyer, était consécutive à des travaux d’aménagement du preneur à l’origine d’une diminution de la surface de vente par rapport à la surface contractuelle (pose de cloisons pour création de pièces de bureau, réserve sèche, cuisine),

La société bailleresse a fait grief à l’arrêt de retenir la superficie « post-travaux », en diminution de la surface de vente, alors que le choix de gestion du preneur qui décide de réaliser des travaux diminuant la surface de vente par rapport à celle autorisée par le bail, est inopposable au bailleur pour le calcul de la valeur locative qui doit être fixée au regard de la surface de vente définie par le contrat de bail quand bien même ces travaux auraient été autorisés, ou n’auraient pas été contestés par le bailleur et ne constitueraient pas une contravention au bail.

Les travaux n’ayant pas été effectués en violation du bail, et de surcroit autorisés par le bailleur pour avoir visité les locaux sans élever de contestation, le rejet du pourvoi était inévitable.

Après avoir relevé que les travaux d’aménagement réalisés par le preneur n’avaient pas modifié la structure du bâtiment et que le configuration des locaux répondait pleinement à l’activité exercée, la Cour, qui n’a pas constaté que le bail définissait spécifiquement une surface de vente, a pu se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement et prendre en considération l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation suite à ces travaux.

Le pourvoi est donc rejeté.