Bail commercial, demande de requalification d’un contrat en bail commercial, prescription

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

L’article L145-15 du Code de commerce, réputant non écrites certaines clauses d’un bail commercial, n’est pas applicable à une demande de requalification d’un contrat en bail commercial, laquelle reste soumise à la prescription biennale (deux ans) commençant à courir à compter de la conclusion du contrat. C’est l’apport de l’arrêt important rendu par la troisième chambre civile, le 7 décembre 2022.

SOURCE : Cass. civ 3ème, 7 décembre 2022, n°21-23103, FS – BArticle L145-15 du Code de  commerce

I – Faits de l’espèce et solution de la Cour de cassation

A la base de ce contentieux, un bail commercial non soumis au statut conclu le 16 juillet 2009 portant sur un terrain nu, pour une durée de sept années. Plus de six mois avant l’expiration contractuelle du bail, le bailleur délivre au locataire commercial un congé pour le 30 juin 2016, puis l’assigne dans un second temps en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Reconventionnellement, le locataire conclut au caractère non écrit de la durée du contrat au visa des dispositions de l’article L145-15 du Code de commerce, ce dernier se prévalant du statut des baux commerciaux duquel découlent (i) le droit au renouvellement du locataire (et son corollaire le droit au paiement d’une indemnité d’éviction) et (ii) la durée minimale du bail de neuf années, d’ordre public.

Echec en cause d’appel pour le locataire qui se pourvoit en cassation

A l’appui de son pourvoi, le locataire fait valoir :

  • D’une part, la sanction du réputé non écrit, à savoir l’imprescriptibilité ;
  • D’autre part, l’application des dispositions de l’article L145-15 du Code de commerce aux baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la Loi Pinel du 18 juin 2014, intervenue le 20 juin 2014

Tentative qui s’est à nouveau soldée par un échec devant la Haute juridiction, laquelle juge au visa de ses titrages et résumés littéralement repris que :

« L’article L. 145-15 du code de commerce, réputant non écrites certaines clauses d’un bail commercial, n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial ».

II – La solution à l’aune du droit prétorien

Par cet arrêt, la Haute juridiction est amenée à se prononcer pour la première fois sur la portée de la sanction attachée à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial, sur le fondement des dispositions de l’article L145-15 du Code de commerce, lequel dispose :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ».

Cet arrêt publié objet du présent Chronos, n’est que la confirmation d’une jurisprudence bien établie en matière de requalification d’un contrat en contrat de bail commercial. Ainsi la Haute juridiction a-t-elle pu juger qu’était soumise à la prescription biennale :

  • L’action en requalification d’un contrat de bail professionnel, qui étend la protection légale du statut des baux commerciaux aux établissements d’enseignement[1] ;
  • L’action en requalification d’un contrat de location-gérance, la Cour de cassation précisant que le délai de deux ans commençait à courir à compter de la signature du contrat[2], peu importe que le contrat ait été tacitement reconduit[3], ou qu’il ait été renouvelé par avenants successifs[4] ;
  • L’action en requalification d’un contrat de location saisonnière, le point de départ de la prescription étant la date de conclusion du contrat[5] ;
  • L’action en requalification d’une convention portant sur un terrain nu soumise au droit commun du louage, au visa de l’article L145-1 du Code de commerce, le point de départ de la prescription étant la date de conclusion de ladite convention, peu important que celle-ci ait été renouvelée par avenants successifs[6]

[1] Cass. civ 3ème, 23 novembre 2011, n°10-24163, FS – B

[2] Cass. civ 3ème, 22 janvier 2013, n°11-22984, Inédit

[3] Cass. com, 11 juin 2013, n°12-16103, FS – B

[4] Cass. civ 3ème, 3 décembre 2015, n°14-19146, FS – B

[5] Cass. civ 3ème, 17 septembre 2020, n°19-18435, FS – B + I

[6] Cass. civ 3ème, 14 septembre 2017, n°16-23590, FS – B

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