Bail commercial, demande de renouvellement du preneur, fixation judiciaire du loyer de renouvellement et date d’effet du bail renouvelé

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

La Cour d’appel de Montpellierjuge au visa des articles L145-11 et R145-21 du Code de commerce, que l’indication par le preneur du prix du loyer du bail renouvelé au cours de la procédure judiciaire en fixation du loyer de renouvellement, ne modifie pas la date de prise d’effet du bail commercial.

SOURCE : CA MONTPELLIER, civ 5ème, 5 juillet 2022, n°19/06834

I – Les faits et enjeux de l’espèce

A la base de ce contentieux, une demande de renouvellement signifiée par le preneur à son bailleur en cours de tacite prolongation d’un bail de neuf ans. Dans un second temps, le preneur notifie à son bailleur un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux pour obtenir la fixation du prix du bail renouvelé à un montant inférieur au prix du bail renouvelé, la valeur locative étant selon lui inférieur au loyer plafond indexé.

En retour le bailleur, qui avait accepté le principe du renouvellement sollicite du juge des loyers (i) qu’il constate le renouvellement du bail (ii) tout en fixant le montant du loyer de renouvellement au quadruple du montant attendu par le preneur.

Le preneur finit par assigner son cocontractant en fixation judiciaire du loyer de renouvellement.

Le juge des loyers constate le renouvellement du bail à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, ce qui est conforme à la lettre de l’article L145-12 du Code de commerce, tout en fixant le point de départ d’application du montant du loyer du bail renouvelé à la même date et en désignant comme il est d’usage en pareille matière, la nomination d’un expert judiciaire aux fins de se prononcer sur la valeur locative des locaux.

Le bailleur relève appel de la décision, contestant tant le montant du loyer fixé judiciairement que le point de départ du nouveau bail commercial, aux motifs que les prétentions originaires présentées par le preneur avaient été modifiées et que le nouveau loyer ne pouvait être fixé qu’à compter du jour de la notification du mémoire chiffrant la fixation du loyer à la valeur locative, au visa de l’article R145-21 du Code de commerce, lequel dispose que :

« Le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande faite, selon le cas, en application (…) de l’article L. 145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions.

En ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions ».

Le point litigieux de la décision commentée concerne le point de départ du nouveau loyer qui ne coïncide pas toujours avec la date d’effet du bail renouvelé.

II – La solution de la Cour d’appel de Montpellier

En matière de baux commerciaux, il est de jurisprudence constante que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail à renouveler, sauf pouvoir reconnu au juge des loyers commerciaux pour fixation judiciaire du prix du bail renouvelé[1].

A défaut d’accord, il appartiendra à l’une ou l’autre des parties de saisir le juge des loyers pour fixation judiciaire du loyer en renouvellement.

L’article L145-11 du Code de commerce envisage quant à lui l’hypothèse de la date d’effet du nouveau loyer lorsque le bailleur, sans être opposé au principe du renouvellement désire obtenir une modification du prix du bail. Ce texte impose au bailleur dans ce cas, de faire connaitre dans son congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement le loyer qu’il propose.

A défaut d’avoir formé cette demande, le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant les modalités définies par décret en conseil d’Etat[2]. A contrario, lorsque le bailleur a indiqué, dans sa réponse à la demande de renouvellement, le nouveau prix souhaité, le nouveau prix semble devoir s’appliquer à compter de la date d’effet du nouveau bail. En revanche, si le bailleur ne propose pas, dans sa réponse à la demande de renouvellement le prix souhaité, ou s’il ne répond pas à la demande, le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qu’il pourra former ultérieurement.

Si en principe, le prix fixé judiciairement, ne peut en aucun cas excéder les limites de l’offre et de la demande faite en application de l’article L145-11, les parties peuvent modifier leur demande[3]. Dans ce cas, si le prix modifié proposé excède les limites fixées par les prétentions originaires, il ne prendra effet qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions[4].

La question se pose de la date d’effet du bail renouvelé lorsque le loyer est fixé judiciairement à la demande du preneur, à un prix défavorable au bailleur.

Si le preneur a chiffré le prix du bail de renouvellement dans sa demande de renouvèlement, il s’appliquera. En revanche, si cette demande n’est formée que postérieurement, le nouveau prix s’appliquera -t-il à compter de la date de cette demande ou à la date d’effet du nouveau bail ?

Au cas d’espèce qui nous intéresse, le preneur a notifié au bailleur par acte d’huissier sa demande de renouvellement « moyennant un loyer annuel fixé dans la double limite du loyer plafond et de la valeur locative », tout en sollicitant dans son mémoire préalable à la saisine du juge des loyers la fixation à la valeur locative chiffrée à une certaine somme.

Pour le bailleur, suivants les dispositions de l’article R145-21 précité, les prétentions originaires du preneur ont été modifiées ; le nouveau loyer ne pouvait en conséquence qu’être fixé à compter de la date de la notification du mémoire préalable chiffrant la fixation du loyer à la valeur locative et non au premier jour du trimestre civil qui suit la signification de la demande de renouvellement du preneur.

Le preneur pouvait-il se voir opposer les dispositions de l’article R145-21 du Code de commerce ? La réponse est négative pour la Cour d’appel de Montpellier qui juge que les dispositions de l’article R145-21 précité visent uniquement les demandes du bailleur, « aucune disposition n’imposant qu’il en soit de même lorsque le locataire formule lui-même une ou plusieurs demandes à la baisse ».


[1] En ce sens, Cass. civ 3ème, 17 mai 2006, n°04-18330, FS – B 

[2] Voir article L145-11 du Code de commerce

[3] Voir article R145-21 du Code de commerce

[4] Voir article R145-21 du Code de commerce

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