Bail commercial, compétence du juge des loyers commerciaux en matière de condamnation à remboursement d’un trop-perçu de loyers et réduction unilatérale de la surface de vente par le locataire.

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

La compétence du juge des loyers commerciaux lui permettant, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. C’est le principe dégagé par la troisième chambre civile dans son arrêt du 11 mai 2022, publié au Bulletin.

SOURCE : Cass. civ 3ème, 11 mai 2022, n°20-21651, n°20-21652, n°20-21689, FS – PB

Par un arrêt du 11 mai 2022 ayant fait les honneurs d’une publication au Bulletin, la Haute juridiction a eu à se prononcer sur deux problématiques objets de pourvois en cassation, joints en raison de leur connexité : La première consistait à déterminer si le juge des loyers commerciaux était compétent pour condamner un bailleur à rembourser le trop-perçu entre le loyer du bail de renouvellement fixé judiciairement et le loyer initial payé par le preneur (I). La seconde avait trait à la fixation du loyer par le juge qui a considéré qu’il devait prendre en considération la manière dont le preneur avait de lui-même agencé les locaux (II).

I – L’excès de pouvoir du juge dans le prononcé d’une condamnation du bailleur à rembourser un trop-perçus de loyers

Dans les faits pertinents de l’espèce, un contentieux relatif à la fixation du loyer d’un bail de renouvellement a opposé bailleur et preneur a été abordé par le juge des loyers commerciaux, qui par jugement du 20 février 2019 a fixé le prix du loyer à une certaine somme à compter du 1er février 2013. Le loyer étant fixé à un prix inférieur au loyer initial acquitté par le preneur, il appartenait au bailleur de restituer le trop-perçu.

En cause d’appel, la Cour a rejeté la demande du locataire tendant à la condamnation du bailleur du remboursement du trop-perçu de loyers, aux motifs qu’une telle condamnation excédait la compétence du juge des loyers commerciaux.

La décision de la Cour d’appel semble à première vue justifiée si l’on s’en réfère aux dispositions de l’article R145 – 23 du Code de commerce qui dispose que :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble ».

Il s’infère à la lecture de l’alinéa 2 de l’article R145 – 23 du Code de commerce qu’en cas de demandes autres que celles relatives à la fixation du loyer de renouvellement, le tribunal judiciaire retrouve sa pleine compétence, et peut même fixer le loyer à titre accessoire.

En application de cet article, la troisième chambre civile de la Haute juridiction rejette le pourvoi et juge que :

« La compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation ».

II – L’absence d’opposabilité au juge des loyers commerciaux des choix du preneur dans l’affectation de la surface de vente en cours de bail

Dans la seconde espèce, le locataire avait pris le parti en cours de bail, d’agencer le local et de réduire la surface de vente.

Il ressort des dispositions de l’article L145 – 33 du Code de commerce que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

(…) ».

L’article R145 – 3 du Code de commerce précise en ce sens que :

« Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

(…) ».

Il convient ainsi de prendre en compte les différentes surfaces utilisées par le locataire pour l’exploitation de son activité (surface de ventes, annexes, réserves, sanitaires, bureaux administratifs etc…).

En pratique, les locataires peuvent être tentés de modifier la surface de vente, et dans un dessein de réduire par la même occasion le loyer, ou à l’inverse augmenter unilatéralement la surface de vente afin d’augmenter leur chiffre d’affaires.

L’apport de l’arrêt est intéressant en qu’il affirme qu’en cas d’affectation à une surface de vente moindre que celle autorisée par le bail, à l’initiative du preneur, un tel choix est inopposable au bailleur. L’arrêt évoque un « choix de gestion », ce qui laisse penser qu’en cas de réduction de la surface de vente à cause d’un fait imputable au bailleur (inexécution de travaux à sa charge par exemple), cette réduction pourrait lui être opposable.

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