Déposé au Sénat le 24 avril dernier, le projet de loi de simplification de la vie économique impacte directement la vie du bail commercial. Tour d’horizon.

SOURCE : Projet de loi de simplification de la vie économique

Déposé au Sénat le 24 avril dernier, le projet de loi de simplification expose 26 mesures de simplification à destination des entreprises. Il est présenté avec un « Plan d’action : Simplification ! » comprenant 26 autres mesures d’ordre réglementaire. Objectifs affichés par le Gouvernement : Réduire la charge induite par les démarches administratives, revoir la relation entre l’administration et les entreprises, rationaliser la norme, faciliter les projets industriels ou d’infrastructures.

I –

Certaines mesures intéressent directement la matière des baux commerciaux. Parmi les principales, on retrouve l’allègement de la charge du bail commercial, lors de sa conclusion mais également au cours de l’exploitation du fonds (financement de la location et démarches liées à la restitution du dépôt de garantie).

Constats posés :

• Lors de la prise de possession, le commerçant s’acquitte en général :

• D’un dépôt de garantie de trois à six mois de loyers ;

• D’un loyer trimestriel, payé à l’avance.

• Ces versements engendrent une importante sortie de trésorerie, en particulier pour les commerçants n’ayant pas encore débuté leur activité.

• Par ailleurs, en cas de vente du local, le bailleur cédant conserve le dépôt de garantie. Cette règle génère des difficultés pour le commerçant à obtenir la restitution du dépôt de garantie

Solutions (article 24 du projet de loi de simplification de la vie économique) :

• La mensualisation du paiement du loyer dans les conditions reprises au nouvel article L.145-32-1- du Code de commerce, lequel serait visé à l’article L.145-15 du Code de commerce (ordre public textuel) :

« Art. L145-32-1 – Le paiement mensuel du loyer est de droit, lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal, en fait la demande. Cette demande prend effet à compter de la prochaine échéance de paiement du loyer prévue par le bail ».

• La limitation à trois mois du dépôt de garantie de loyer acquitté par le preneur

• En cas de vente du local loué, le dépôt de garantie serait restitué au commerçant par le nouveau bailleur.

Quid de l’application des contrats en cours ?

• La mensualisation du paiement du loyer et le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyers, seraient applicables au baux en cours, à compter de l’entrée en vigueur de la loi ;

• L’obligation de restitution au preneur du dépôt de garantie, serait applicable aux mutations (à titre gratuit ou onéreux des locaux donnés à bail) intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi ;

Avis du Conseil d’État sur l’application des disposition aux baux en cours

Saisi le 4 avril dernier par le Gouvernement sur le projet de loi, le Conseil d’État a rendu un avis en date du 22 avril 2024, rendu public par le Gouvernement.

• Sur la mensualité du loyer : le Conseil d’État considère que la mise en place d’un droit optionnel pour le preneur d’acquitter le loyer par paiement mensuel, ne porte pas aux contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée, eu égard aux effets limités de cette mesure pour les bailleurs et aux motifs d’intérêt général invoqués par le Gouvernement, soucieux de faciliter la gestion de trésorerie des commerçants et de soutenir la pérennité des commerces nouvellement créés, en réduisant les sommes pouvant être exigées en début de bail ;

• Sur le plafonnement du dépôt de garantie : le Conseil d’État considère que le plafonnement du dépôt de garantie porte une atteinte excessive au droit au maintien des baux commerciaux en cours d’exécution, l’étude d’impact fournie par le Gouvernement ne permettant pas notamment d’assurer que la mesure envisagée permettrait d’atteindre l’objectif consistant à améliorer la situation de trésorerie des petits commerçants (cf page 13 de l’avis)

II –

Par ailleurs, d’autres mesures qui intéressent les commerçants, sont présentées au sein du Plan d’action (chantier n°9) :

• Faciliter les travaux de création, d’aménagement ou de modification dans les commerces (ERP) où une autorisation préalable est nécessaire :

SITUATION ACTUELLE	SITUATION PROJETÉE
L’autorisation est délivrée sous 4 mois, après vérification des règles de sécurité-incendie et d’accessibilité.   Cette période de 4 mois sans activité pèse lourdement sur la trésorerie du commerçant concerné	Pour les exploitations de moins de 300 m² situées dans de grands centres commerciaux, la procédure d’autorisation de travaux serait remplacée dès l’année 2025 par une simple déclaration, certifiée par un tiers indépendant.

• Simplifier les autorisations d’exploitation commerciale (AEC) :

SITUATION ACTUELLE

SITUATION PROJETÉE

La procédure d’AEC entraine des délais qui soumettent les opérations à des risques juridiques et économiques   La hausse de la vacance dans les centres commerciaux nécessite de faciliter leur réorganisation interne (déplacement, transfert et regroupement de cellules commerciales)   La majorité des recours contre les projets sont issus de concurrents, à des fins dilatoires (délais contentieux de 3 à 7 ans) pour conserver le monopole local, au détriment du commerçant et du consommateur

Le dossier de demande d’AEC serait dématérialisée     La durée de validité des AEC, serait alignée sur celle des permis de construire   La Ventilation des droits commerciaux au sein d’un ensemble commercial serait facilitée et sécurisée juridiquement

• Dématérialiser la Taxe sur les surfaces commerciales (Tascom) :

SITUATION ACTUELLE	SITUATION PROJETÉE
La déclaration de la Tascom et son recouvrement ne sont pas dématérialisés, alors que l’essentiel des impositions le sont.	La dématérialisation permettrait de faciliter 48 000 formalités

Le projet de loi devrait être discuté au Parlement cet été. Affaire à suivre….